北京市房地产管理局


北京市房地产管理局关于发布《北京市外销商品房管理规定》的通知
北京市房地产管理局


通知
各房地产开发公司、各区县房地产管理局：
为加强我市商品房外销管理，规范市场行为，保障买卖双方的合法权益，我局制定了《北京市外销商品房管理规定》，现发给你们，请贯彻执行。
附件一：北京市外销商品房预售契约
附件二：北京市外销商品房买卖契约

北京市外销商品房管理规定
一、为加强本市商品房外销管理，保障买卖双方的合法权益，根据北京市人民政府《关于外商投资开发经营房地产的若干规定》及有关规定，制定本规定。
二、外销商品房预售、销售，均须报北京市房地产管理局审核注册，经批准领取《外销商品房预售许可证》或《外销商品房销售许可证》后，方可进行。
三、申请办理《外销商品房预售许可证》，除须具备《北京市人民政府关于外商投资开发经营房地产的若干规定》中第九条规定的条件外，还应提交下列证件：
1．市或区县建委颁发的建设工程开工证，建筑施工合同，采暖、给排水、供电、燃气、电视接收、电梯安装等工程已确定交用日期的证明材料；
2．在本市银行开立代收房屋预售款的结算帐号、与开户银行签定的房屋预售款监管协议；
3．售楼说明书，房屋使用、维修、管理公约；
4．房屋管理受托书或协议书。
四、申请办理《外销商品房销售许可证》须具备以下条件并提交相应证件：
1．已付清全部地价款并取得《国有土地使用证》和《房屋所有权证》；
2．建筑物竣工并经北京市建筑工程质量监督部门核验合格。采暖、给排水、供电、燃气、电视接收、电梯安装等工程进入调试和核验阶段；
3．已制定售楼说明书，房屋使用、维修、管理公约；
4．已确定房屋售后管理单位。
五、房地产开发经营企业的商品房预售、销售广告、售房宣传资料均应载明预售或销售许可证号。其预售或销售许可证应在售房场所显著位置悬挂。
六、外销商品房预售、销售，买卖双方均须签订《外销商品房预售契约》、《外销商品房买卖契约》。《外销商品房预售契约》和《外销商品房买卖契约》由北京市房地产管理局统一印制。
七、《外销商品房预售契约》签定后三十日内，买卖双方须向北京市房地产管理局市场管理处（以下简称市场处）办理预售、预购登记。房屋交用之日起三十日内，买卖双方须持预售契约及有关证件到市场处办理房屋买卖过户手续。并按规定申领房地产权属证件。
八、《外销商品房销售契约》签定后三十日内，买卖双方须持买卖契约及有关证件到市场处办理房屋买卖过户手续。并按规定申领房地产权属证件。
九、《外销商品房预售契约》有效期内，买方如转让其预购的商品房，买方与转受让方应在预售契约上做背书，背书须载明转让价格。背书签字之日起十五日内，买方与转受让方须持做有背书的预售契约及双方的有关证件到市场处办理预售契约转让登记。外销商品房预售后的转让情况
由市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。
转受让方再转让的，须按前款规定办理。
十、商品房预售、预售后转让和销售均须按规定交纳税费。
十一、外销商品房预售、销售，均可以办理公证。
十二、违反本规定不按期办理外销商品房预售预购登记、买卖过户手续、预售契约变更登记、产权登记的，按《北京市房屋买卖管理暂行规定》及其他有关规定处罚。
十三、本规定自发布之日起施行。

北京市外销商品房预售契约（附件一）
卖方（以下简称甲方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
买方（以下简称乙方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
甲方按照《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉细则》的规定，已合法取得北京市＿＿＿＿区（县）＿＿＿＿地块的土地使用权，土地面积为＿＿＿＿平方米，土地使用年限＿＿年，自＿＿年＿＿月＿＿日至＿＿年＿＿月＿＿日止，国有土地使用证
号为＿＿＿＿。甲方在上述地块上建设项目的名称为＿＿＿＿，现已具备规定的预售条件，经北京市房地产管理局批准，准予上市预售，外销预售许可证号为＿＿＿＿。
乙方自愿购买甲方的＿＿＿＿的房屋，甲方已于＿＿年＿＿月＿＿日收到乙方预购房屋的定金＿＿＿＿元。双方经友好协商，就上述房屋的预售预购事项，订立本契约。
第一条＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿房屋，建筑面积为＿＿＿＿平方米（含共有共用面积，房屋状况详见附件），土地面积＿＿＿＿平方米（含共有共用面积），土地使用期限自房屋产权过户之日起至＿＿年＿＿月＿＿日止。
上述各项面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以北京市房地产管理局实测面积为准。
第二条 双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米＿＿＿＿币＿＿＿＿元，价款合计为（大写）＿＿币＿＿仟＿＿佰＿＿拾＿＿万＿＿仟＿＿佰＿＿拾＿＿元整（小写：＿＿＿＿）。房屋竣工后，第一条载明的暂测面积与实测面积误差在＿＿％以内的，不再结算；误差超过＿＿％的
，超过部分按房屋售价进行结算。
第三条 乙方同意按下列方式付款，并按期将购房价款汇入甲方指定银行。乙方已支付的定金＿＿＿＿元，在乙方最后一次付款时转为购房价款。
甲方指定银行：
银行帐号：
第四条 乙方逾期付款，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本契约约定付款之日起至实际付款之日止按中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过＿＿日（遇法定节假日顺延）乙方未付款的，甲方有权终止本契约。契约终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的
定金甲方不予返还。
第五条 甲方须于＿＿年＿＿月＿＿日前，将房屋交付给乙方。除不可抗力外，甲方未按期将房屋交给乙方的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金自房屋应交付之日第二天起至实际交付日止按中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过＿＿日（遇法定节假日顺延）甲方未交付房
屋的，乙方有权终止本契约。契约终止自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息按中国人民银行固定资产贷款利率计算。
第六条 甲方交付房屋时，应提交建筑工程质量监督部门出具的《工程质量竣工核验证书》。
甲方交付的房屋经建筑工程质量监督部门核验不合格的，乙方有权终止本契约，甲方应在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金，并将乙方已付的房价款和利息全部退还乙方（利息计算同第五条）。甲方交付房屋的装修、设备未达到本契约附件一规定的装修、设备标准的，甲方同意
按未达到部分的双倍差价向乙方补偿。
第七条 甲方同意按《建筑工程保修办法（试行）》的有关规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。
第八条 乙方同意其购置的房屋由甲方或甲方委托的管理公司代管。
第九条 本契约由双方签字，并在办理房屋预售预购登记后生效。预售、预购登记于本契约签定之日起30日内，由双方共同到北京市房地产市场管理处办理。
第十条 本契约生效后至＿＿＿＿年＿＿月＿＿日前，乙方如转让其预购的房屋，须与转受让人在本契约上背书，并按规定到北京市房地产市场管理处办理预售契约转登记。
第十一条 双方同意房屋交付后30日内共同到北京市房地产市场管理处办理房屋买卖过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。
第十二条 办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定负担。
第十三条 本契约的订立、效力、解释、履行和争议的解决均受中华人民共和国法律的管辖。因履行契约发生的纠纷，双方应协商解决。协商不能解决的，任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。
第十四条 本契约未尽事项，双方可签定补充协议。
本契约的附件为本契约不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。
第十五条 本契约正本一式四份，甲乙双方各一份，北京市房地产管理局二份。副本＿＿份。
甲方（签章）： 乙方（签章）：
法定代表人： 法定代表人：
地址： 地址：
联系电话： 联系电话：
邮政编码： 邮政编码：
代理人： 代理人：
联系电话： 联系电话：
身份证号码： 身份证号码：
签约地点：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
签约时间：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

北京市外销商品房买卖契约（附件二）
卖方（以下简称甲方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
买方（以下简称乙方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
甲方按照《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉细则》的规定，已合法取得北京市＿＿＿＿区（县）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地块的土地使用权，土地面积为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米，土地使用年限＿＿年，自＿＿＿＿年＿＿月＿＿日至＿＿＿＿
年＿＿月＿＿日止，国有土地使用证号为＿＿＿＿。甲方在上述地块建设项目的名称为＿＿＿＿，现已竣工，取得房屋所有权证（房屋所有权证＿＿字＿＿号），经北京市房地产管理局审核，准予上市销售，外销许可证号为＿＿＿＿。
乙方自愿购买甲方的＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿的房屋，甲方愿意出售，甲方出售该房屋时亦同时将该房屋所占土地使用权同时转让给乙方。双方经友好协商，就上述房屋的买卖事项，订立本契约。
第一条＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿房屋，建筑面积为＿＿＿＿平方米（含共有共用面积，房屋状况详见附件），土地面积＿＿＿＿平方米（含共有共用面积），土地使用期限自房屋产权过户之日起至＿＿＿＿年＿＿月＿＿日止。
上述面积已经北京市房地产管理局测绘。
第二条 双方同意上述房屋售价为每建筑平方米＿＿＿＿币＿＿＿＿元，价款合计为（大写）＿＿币＿＿仟＿＿佰＿＿拾＿＿万＿＿仟＿＿佰＿＿拾＿＿元整（小写：＿＿＿＿）。乙方预付的定金＿＿＿＿元，在乙方支付购房价款时转为购房价款。
第三条 乙方同意在＿＿＿＿年＿＿月＿＿日前将购房价款全部汇入甲方指定银行。
甲方指定银行：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
银行帐号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第四条 甲方同意在＿＿＿＿年＿＿月＿＿日前将房屋交付给乙方。交付时，甲方提交建筑工程质量监督部门出具的《工程质量竣工核验证书》，并办妥全部交接手续。交付地点：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
甲方同意按《建筑工程保修办法（试行）》的规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。
第五条 乙方同意其购置的房屋由甲方或甲方委托的管理公司代管。
第六条 双方同意在签定本契约后一个月内，持本契约和有关证件到北京市房地产市场管理处办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。
办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定负担。
第七条 本契约生效后，除不可抗力外，甲方不按期交付房屋的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金自房屋交付之日第二天起至实际交付日止按中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过＿＿日（遇法定节假日顺延）甲方未交付房屋的，乙方有权终止本契约。契约终止自乙方书
面通知送达甲方之日起生效。甲方除在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金外，还须并将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息按中国人民银行固定资产贷款利率计算。
第八条 本契约生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本契约的约定付款之日起至实际付款之日止按中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过＿＿日终止本契约。契约终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方
不予返还。
第九条 本契约由双方签字之日起生效，未尽事项，双方可另签补充协议。
本契约的附件，为本契约不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。
第十条 本契约的订立、效力解释、履行和争议的解决，均受中华人民共和国法律的管辖。双方因履行契约引起的纠纷，应协商解决。协商不成的，任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。
第十一条 本契约正本一式四份，甲乙双方各一份，北京市房地产管理局二份。副本＿＿份。
甲方（签字）： 乙方（签字）：
法定代表人： 法定代表人：
地址： 地址：
联系电话： 联系电话：
邮政编码： 邮政编码：
代理人： 代理人：
联系电话： 联系电话：
身份证号码： 身份证号码：
签约地点：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
签约时间：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

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|房屋坐落| |地 号| |
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|房屋结构| |竣工日期| |
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|质量监督部门| |
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|房产平面图 |装修标准、设备标准 |
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甲方：
乙方：



1994年2月25日
湖南省长沙市人民政府


关于印发《长沙市城乡居民基本养老保险办法》的通知

长政发〔2010〕19号


各区、县（市）人民政府，市直机关各单位：
　　现将《长沙市城乡居民基本养老保险办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　长沙市人民政府
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二Ｏ一Ｏ年八月二十三日

长沙市城乡居民基本养老保险办法

第一章　总　则


　　第一条　为进一步完善统筹城乡的社会养老保障体系，逐步实现城乡居民老有所养的社会建设目标，根据《国务院关于开展新型农村社会养老保险试点的指导意见》（国发〔2009〕32号）和《湖南省人民政府关于开展新型农村社会养老保险试点的实施意见》（湘政发〔2009〕38号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条　具有本市户籍，年满16周岁（不含在校学生），未参加机关事业单位和城镇企业职工基本养老保险的城乡居民，可以参加城乡居民基本养老保险。
　　第三条　城乡居民基本养老保险制度坚持“保基本、广覆盖、有弹性、可持续”的原则。
　　第四条　城乡居民基本养老保险实行个人账户与基础养老金相结合，个人缴费、集体补助与政府补贴相结合的制度模式。
　　第五条　城乡居民基本养老保险系统软件全市统一，数据集中市级管理。


第二章　组织机构及主要职责


　　第六条　市人力资源和社会保障行政部门主管全市城乡居民基本养老保险工作，负责编制城乡居民基本养老保险的发展规划；制定城乡居民基本养老保险有关配套政策；组织城乡居民基本养老保险政策宣传；开展业务培训；会同有关部门审核城乡居民基本养老保险预决算；监督城乡居民基本养老保险基金的收支、运营。区、县（市）人力资源和社会保障行政部门负责本行政区域内城乡居民基本养老保险的组织实施。
　　市城乡居民社会保险经办机构（以下简称市经办机构）负责制定全市城乡居民基本养老保险经办操作规程和管理制度；承担全市城乡居民基本养老保险经办机构的业务指导；编制全市城乡居民基本养老保险基金收支预、决算；承担城乡居民基本养老保险信息化建设及管理工作；编报城乡居民基本养老保险财务会计及有关统计报表，承担信息统计汇总、上报工作。
　　第七条　各区、县（市）政府成立城乡居民基本养老保险管理服务机构（以下简称区、县（市）经办机构），要将城乡居民基本养老保险工作列入经济社会发展规划、城乡居民基本养老保险政府补贴资金纳入年度财政专项预算、城乡居民养老保险工作情况和财政补助资金到位情况纳入年度目标管理考核体系。
　　区、县（市）经办机构具体承办辖区内城乡居民基本养老保险参保登记、基金征缴、待遇核定与支付、年度预决算编制等工作；负责对乡镇（街道）、村（社区）进行业务指导和培训等工作。
　　第八条　各乡镇（街道）要安排专人专职负责城乡居民基本养老保险事务，区、县（市）财政要足额安排工作经费，列入年度专项预算。
　　第九条　财政、监察、审计等部门按照各自职责，共同做好城乡居民基本养老保险基金的监督管理工作。财政部门将政府补贴资金纳入年度专项预算，确保经费按时到位。公安、民政等部门按照各自职责，共同做好城乡居民基本养老保险数据采集等工作。


　　第三章　养老保险费缴纳


　　第十条　城乡居民基本养老保险费采取按年缴费的方式缴纳。缴费标准为100元、200元、300元、400元、500元共五个档次，今后根据国家和省政府有关规定适时调整。参保人自主选择缴费档次，多缴多得。
　　第十一条　有条件的集体经济组织，可对参加城乡居民基本养老保险的人员给予补助，补助标准由村（居）民委员会召开村（居）民会议（或村民代表会议）民主确定，不超过参保人最高缴费档次的3倍。鼓励其他经济组织、社会公益组织、个人为参保人缴费提供资助。
　　第十二条　参保人员个人账户资金全额积累，包括：
　　（一）个人缴纳的养老保险费和利息；
　　（二）集体补助和利息；
　　（三）政府补贴和利息；
　　（四）其他收入和利息。
　　第十三条　参保人员应按年缴费，累计缴费年限不少于15年。但本办法施行之日，参保人年满60周岁的，可不缴纳养老保险费，有条件的可按上述缴费档次和标准一次性补缴15年的养老保险费；参保人年满45周岁不满60周岁的，应按年缴费，允许补缴费，但累计缴费年限不超过15年。
　　第十四条　城乡居民基本养老保险个人账户在积累期内每年参考中国人民银行公布的金融机构人民币一年期定期存款利率计息。
　　第十五条　政府对参保人缴费（不含补缴）给予补贴，补贴标准为每人每年30元。对每提高一个档次缴费的，区、县（市）政府增加5元的缴费补贴。
　　第十六条　对城乡三无人员，区、县（市）政府代其缴纳每年100元的养老保险费。
　　第十七条　对城乡低保户中的重度残疾人，由区、县（市）政府凭《低保证》和《残疾人证》代其缴纳每年100元的养老保险费。对其他重度残疾人，由区、县（市）政府凭《残疾人证》为其代缴部分养老保险费，具体标准由各区、县（市）政府确定。


　　第四章　养老保险待遇


　　　　第十八条　参保人员符合下列条件之一的，自年满60周岁的次月起，按月享受城乡居民基本养老保险待遇。
　　（一）累计缴费年限满15年的；
　　（二）本办法施行之日，已年满45周岁的人员，按年缴纳保险费的。
　　（三）本办法施行之日，已年满60周岁，未享受城镇企业职工基本养老保险待遇和其他退休待遇的城乡老年人，不用缴费，可按月领取基础养老金，但其符合参保条件的子女应当参保缴费。
　　第十九条　城乡居民基本养老保险待遇由个人账户养老金和基础养老金两部分组成。
　　个人账户养老金由个人账户支付，个人账户养老金月领取标准为：个人账户存储额除以国家规定的基本养老保险个人账户养老金计发月数（139个月）。
　　全市实行统一的基础养老金标准，每人每月60元。鼓励参保人员长期缴费，长缴多得。参保人缴费累计超过15年，每增加1年缴费，其基础养老金每月增加0.5元（不含补缴年限）。
　　第二十条　建立基础养老金的调整机制。具体调整方案根据国家和省有关规定，由市人力资源和社会保障部门会同市财政部门提出，报市政府批准后执行。
　　第二十一条　参保人员未按照本办法第十三条规定缴纳养老保险费，不符合第十八条规定领取养老金条件的，其个人账户资金一次性退还。
　　第二十二条　参保人员在缴费期间死亡的，其个人账户资金一次性退给其法定继承人或指定受益人。
　　第二十三条　参保人员在领取养老金期间死亡的，死亡的次月停止享受养老待遇，其个人账户资金的余额一次性退给其法定继承人或指定受益人。
　　第二十四条　城乡居民基本养老保险待遇按月实行社会化发放。领取待遇的人员应进行领取资格认定，待遇领取期间死亡的，其直系亲属或所在村（社区）应在其死亡1个月内到所属乡镇（街道）办理相关手续，终止养老保险关系。


第五章　制度衔接


　　　　第二十五条　本办法施行之日已经按照新型农村社会养老保险制度规定领取养老金的人员，直接过渡到城乡居民基本养老保险，按城乡居民基本养老保险办法领取养老金。已参加新型农村社会养老保险还未达到领取年龄的人员，应参加城乡居民养老保险并继续缴费，其新型农村社会养老保险个人账户资金并入城乡居民养老保险个人账户，新型农村社会养老保险的缴费年限计为城乡居民养老保险缴费年限。
　　第二十六　条本办法施行之前，已参加城镇企业职工基本养老保险，虽达到法定退休年龄，但缴费不满15年的，不符合按城镇企业职工基本养老保险计发待遇的人员，可将镇职工基本养老保险个人账户资金转入城乡居民基本养老保险个人账户，按城乡居民基本养老保险有关规定计发养老金待遇。
　　第二十七条　已参加城乡居民基本养老保险，后又参加城镇企业职工基本养老保险，并在城镇企业职工基本养老保险缴费年限满15年的，可将城乡居民基本养老保险个人账户资金转入城镇企业职工基本养老保险个人账户，达到法定退休年龄，按城镇企业职工基本养老保险待遇计发办法计算养老金待遇。
　　第二十八条　因项目用地腾地拆迁，需征收土地并符合《长沙市征地补偿实施办法》（市政府令第103号）规定的，纳入城镇企业职工基本养老保险范围，其在城乡居民基本养老保险缴纳的保险费，可转入城镇企业职工基本养老保险个人账户。
　　第二十九条　要妥善做好城乡居民基本养老保险制度与水库移民后期扶持政策、农村计划生育家庭奖励扶持政策、农村五保供养、社会优抚、农村最低生活保障制度等政策制度的配套衔接工作，在国家出台相关衔接政策之前，城乡居民基本养老保险参保人仍按现行政策享受其他社会保障待遇。
　　第三十条　各区、县（市）要按照《湖南省人民政府办公厅关于转发省劳动保障厅等单位〈湖南省农村社会养老保险基金审计整改实施方案〉的通知》（湘政办明电〔2008〕261号）的要求，切实做好原农村社会养老保险基金审计整改和保险费清退工作。


　　第六章　基金管理和监督


　　第三十一条　建立健全城乡居民基本养老保险基金财务会计制度。根据国家《社会保险基金财务制度》、《社会保险基金会计制度》的有关规定，城乡居民基本养老保险基金纳入社会保障基金财政专户，实行收支两条线管理，单独记账、核算，任何单位和个人不得挤占挪用。
　　第三十二条　城乡居民基本养老保险个人账户资金集中市级管理，结余基金纳入市城乡居民基本养老保险财政专户，按年结算。区、县（市）财政每年1月10日前将上年度个人账户结余基金上解至市财政专户。区、县（市）经办机构和财政部门在全市统一的金融机构分别设立基金收入户、支出户和财政专户。
　　第三十三条　城乡居民基本养老保险个人缴费政府补贴和基础养老金政府补助资金纳入政府年度财政预算管理。
　　第三十四条　城乡居民基本养老保险基础养老金和个人账户基金分账管理，基础养老金不能挤占个人账户基金，个人账户资金只能用于参保人员年老时支付个人养老保险金，任何部门、单位或个人均不得转借、挪用、侵占和提前支取。个人账户基金结余按国家有关规定实现保值增值。
　　第三十五条　经办机构及其工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守，致使城乡居民基本养老保险待遇不能按时足额发放或者造成养老保险基金流失的，由人力资源和社会保障部门责令改正，并由有关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人给予行政处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。
　　第三十六条　任何人以伪造证件或者其他手段多领、冒领养老保险待遇的，由区、县（市）人力资源和社会保障部门责令退还；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。


　　第七章　附　则


　　第三十七条　本办法的实施细则及相关管理制度由市人力资源和社会保障局会同市财政局另行制定。　
　　第三十八条　本办法自2010年7月1日起施行。