商品房销售法律实务与婚姻法解释三对购房的影响
主讲：章建国 律师
安徽景旺律师事务所
电话：13856233909 / 2838123
一、讲座所涉法律法规规章及司法解释
中华人民共和国城市房地产管理法
城市房地产开发经营管理条例
《商品房销售管理办法》
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定
商品房销售面积测量与计算(1998年12月22日起实施)
《安徽省契税暂行办法》
《婚姻法解释三》
二、商品房的界定及包括范围
（一）商品房的界定
商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。
商品房的界定及包括范围
（二）商品房包括的范围
普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房，职工已购公有住房、动迁房、职工集资建房、职工住宅和其他划拨土地上的住房，销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。
三、商品房预售条件
房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
四、商品房现售条件
商品房现售,应当符合以下条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产 开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件， 其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日 期； （七）物业管理方案已经落实。
五、商品房的销售广告
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
六、商品房的定金
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
七、合同生效与备案
当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
八、拆迁补偿安置协议效力
拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
九、一房二买的后果
具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
十、隐瞒信息的后果
出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
十一、恶意串通的后果
买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
十二、房屋风险的转移
对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。（保留相关证据）
十三、买受人解除合同情形
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
国家中医药管理局办公室关于2009年中医药重点工作任务及其分工的通知
国家中医药管理局
国家中医药管理局办公室关于2009年中医药重点工作任务及其分工的通知
国中医药办发〔2009〕6号
局机关各部门：
为认真贯彻李克强副总理重要批示精神，落实2009年全国中医药工作会议提出的各项工作任务和2009年中医药工作要点，经局长会议研究，确定了2009年局机关重点要抓好的10个方面重点工作50项任务，并明确了具体分工。现将有关事项通知如下：
一、工作任务及其分工
（一）加强中医药事业发展的行业规划，做好参与深化医药卫生体制改革五项重点工作。
1.认真总结检查“十一五”行业发展规划完成和进展情况，开展 “十二五”规划的相关专题研究，确定“十二五”规划的总体目标与发展思路。（牵头部门：办公室，协助部门：局机关各部门，主管领导：马建中）
2.积极参与深化医药卫生体制改革五项重点工作实施方案的制订，主动与相关部门沟通，加强政策研究，力争在实施方案中更多体现扶持中医药事业发展、有利于中医药特色优势发挥的政策措施。（牵头部门：办公室，协助部门：法监司、医政司，主管领导：马建中）
3.推进公立中医医院体制改革试点工作，在全国有针对性地选择若干所试点公立中医医院，进行专题研究，探索建立符合中医医院健康发展的机制、政策、措施。（牵头部门：医政司，协助部门：办公室、法监司，主管领导：吴刚）
4.参与“健康中国2020”战略发展规划的制定，根据卫生部的工作安排，完成中医药部分战略发展规划的制定。（牵头部门：法监司，主管领导：李大宁）
5.开展中药资源普查工作，研究制订工作方案，落实承担单位和项目启动资金，争取年底前正式启动普查工作。（牵头部门：科技司、办公室，主管领导：于文明、马建中）
（二）推进农村和社区中医药工作，提高中医药基层服务能力。
6.制定农村中医药工作的整体规划和农村中医药工作方案，明确农村中医药工作的目标、重点任务和主要措施。年内召开全国农村中医药工作会议，落实规划方案，交流典型经验。（牵头部门：医政司，协助部门：办公室、人事教育司，主管领导：吴刚）
7.实施县级中医医院基础设施建设、中药房建设、急诊急救能力建设、农村医疗机构中医民族医特色专科专病建设等项目，了解进展，加强督导，组织专家对在建的农村医疗机构中医（民族医）特色专科专病建设进行评估。（牵头部门：医政司、办公室，主管领导：吴刚、马建中）
8.协调财政部、卫生部，加强农村中医药人才培训、农村免费定向中医全科医生培养，扩大乡镇卫生院招聘中医执业医师的比例，根据卫生部整体工作进度，落实工作计划安排。（牵头部门：人事教育司，协助部门：办公室，主管领导：于文明）
9.继续开展基层常见病多发病中医药适宜技术推广，在对部分地区执行情况进行调研的基础上，制定项目考核标准，对中西部地区县（区、市）进行督导和效果评估，发布第四批中医临床适宜技术。（牵头部门：医政司，协助部门：科技司，主管领导：吴刚）
10.开展“全国农村中医药工作先进单位”、“全国社区中医药工作先进单位”创建活动，印发创建标准，对已创建单位进行复核。举办县级以上中医医院院长培训班、第三期地级市卫生局局长培训班。（牵头部门：医政司，主管领导：吴刚）
11.继续开展社区中医类别全科医师岗位培训工作，完善培训制度，完成6000名中医执业医师的岗位培训。启动中医类别全科医师规范化培训试点工作，制定并印发管理办法和培训大纲，完成试点筹备工作。（牵头部门：人事教育司，主管领导：于文明）
（三）完善中医药服务体系，加强中医药服务能力建设。
12.组织开展国家中医临床研究基地建设，制定实施计划，会同相关部门审核基地建设可行性研究报告和工作方案，研究、推广信息共享平台，争取完成第一批投资。（牵头部门：科技司，协助部门：办公室、医政司、人事教育司，主管领导：领导小组）
13.组织实施重点中医医院建设项目，印发建设与发展规划，会同相关部门安排2009年建设项目的投资，加强在建项目的督导。（牵头部门：办公室，协助部门：医政司，主管领导：马建中）
14.继续实施重点专科专病建设，开展临床诊疗方案验证工作，对“十一五”重点专科（专病）建设项目进行中期评估。（牵头部门：医政司，协助部门：科技司，主管领导：吴刚）
15.继续实施中医药治疗艾滋病试点项目。总结完善中医药治疗肝病和结核病的治疗方案，注重与重点专科专病协作组诊疗方案的衔接。继续开展氟骨病、矽肺等地方病、职业病中医药防治试点，制定中医诊疗方案。（牵头部门：医政司、科技司，主管领导：吴刚、于文明）
16.加强中医医院建设、规范和监督管理，召开全国中医医院工作会议。建立中医医院评价体系，组织好相关试点工作。印发《医院中药房基本标准》、《医疗机构中药煎药室管理规范》。继续推广使用小包装中药饮片。（牵头部门：医政司，主管领导：吴刚）
17.组织起草中医医院管理人员配备、诊疗设备配置等基本要求，论证完善后正式印发。（牵头部门：医政司，协助部门：人事教育司，主管领导：吴刚）
18.开展示范中医医院、综合医院中医药工作示范单位创建活动，制定创建标准和管理办法，完成2009年评选工作。组织实施“中医诊疗设备促进工程”，并对遴选出的第一批诊疗设备进行推广。（牵头部门：医政司，主管领导：吴刚）
（四）提高中医药科技创新能力，推动中医药的学术发展。
19.召开中医药科技工作会，确定中医药科技创新指导思想和工作思路。印发《加强中医药继承创新能力建设的指导意见》、《加强中医药科技成果推广应用的指导意见》，制定实施计划，与相关部门协调落实政策措施。（牵头部门：科技司，主管领导：于文明）
20.继续组织实施“治未病”健康工程、“治未病”高峰论坛系列专题讲坛，提高试点质量，扩大试点范围。总结经验，推广典型，加强 “治未病”服务的方法、技术和设备的推广工作，制定中医预防保健机构、科室、人员等方面的管理规范。（牵头部门：医政司、科技司，主管领导：吴刚、于文明）
21.加强对散在民间、民族地区的特色疗法、方药的挖掘整理工作，成立组织机构，制定工作方案，设立特色技术和方药筛选评价中心，争取专项资金。（牵头部门：医政司、科技司，主管领导：吴刚、于文明）
（五）培养多层次中医药人才，提高中医药队伍的整体能力和水平。
22.做好第四批全国老中医药专家学术经验继承工作，完成继承人的招生、指导老师聘任工作，建成管理数据库，落实将继承工作与专业学位相衔接。实施好第二批全国优秀中医临床人才研修项目，制定培训计划和考核方案，完成第一期、第二期培训课程和年度考核工作。（牵头部门：人事教育司，主管领导：于文明）
23.组织首届“国医大师”的评选，制定评选条件，成立评选专家委员会，完成评选工作，适时召开授名大会。（牵头部门：人事教育司，协助部门：医政司、办公室，主管领导：王国强、吴刚）
24.修订完善中医药专业技术资格评审条件，加强与相关部门协调，争取早日联合下发。（牵头部门：人事教育司，主管领导：王国强）
25.实施县级中医临床技术骨干培训、乡村医生中医专业中专学历教育、农村基层中医在岗人员的中医专业大专学历教育试点等项目，修改完善实施方案、培训大纲，遴选培养对象，确定教学单位，加强监督检查。（牵头部门：人事教育司，主管领导：于文明）
（六）探索学科发展规律，推进中西医结合与民族医药工作。
26.结合重点中医医院建设和重点专科建设工作，开展重点民族医医院和民族医重点专科的建设，组织中期评估，完善建设标准。（牵头部门：医政司，主管领导：吴刚）
27.在总结傣医专业医师资格考试试点工作经验的基础上，正式开始傣医专业医师资格考试。继续开展朝医、壮医医师资格考试试点，及时总结经验。（牵头部门：医政司，主管领导：吴刚）
28.开展中西医结合医院评价体系的研究，组织起草中西医结合医院工作指南，适时召开中西医结合医院建设经验交流会。（牵头部门：医政司，主管领导：吴刚）
29.做好第二批重点中西医结合医院和重点中西医结合专科的建设工作，组织中期评估，召开建设工作研讨会。（牵头部门：医政司，主管领导：吴刚）
（七）实施中医药文化建设工程，积极推进中医药文化建设。
30.组织好“中医中药中国行”收官之年的各项活动，认真筹备并组织召开“中医中药中国行”活动总结会。探索持久开展文化科普宣传活动的形式和机制。（牵头部门：办公室，主管领导：马建中）
31.成立“中医药文化建设和科学普及专家委员会”， 研究起草《中医药文化建设五年规划》，制定本年度工作计划和实施方案。（牵头部门：办公室，主管领导：马建中）
32.组织实施“中医药知识宣传普及项目”，制定工作计划和实施方案，确定参与单位，探索建立长效机制。继续开展中医药文化宣传教育基地建设，制定基地建设规划，进一步完善建设标准，评选一批新的建设基地，加强现有教育基地的建设。（牵头部门：办公室，主管领导：马建中）
33.继续推动中医医院的中医药文化建设，扩大试点范围，制定中医医院文化建设指南，召开经验交流会，将中医药文化建设纳入医院管理评价指标体系。（牵头部门：医政司，协助部门：办公室，主管领导：吴刚）
（八）加强部门沟通协调，着力解决影响中医药发展的体制机制问题。
34.发挥国务院中医药工作部际协调小组作用，承担好办公室日常工作。组织建立与相关部门的协调机制，落实相关事项。（牵头部门：办公室，协助部门：局机关各部门，主管领导：马建中）
35.协调国务院办公厅及有关部门，修改完善并适时印发《关于促进和扶持中医药事业发展的若干意见》。（牵头部门：法监司，协助部门：办公室，主管领导：王国强）
36.建立与食品药品监管部门的协调机制，完成中药制剂专项调研，完善医疗机构中药制剂管理办法和制剂室标准。（牵头部门：医政司，主管领导：吴刚）
37.协调教育部，研究起草《中国中医药教育发展纲要》，做好部局、省局共建中医药院校工作。探索建立中医药院校教育教学及人才培养质量监测机制。（牵头部门：人事教育司，主管领导：于文明）
38.协调卫生部，建立在重大突发公共事件医疗卫生救援中发挥中医药作用的机制，对中医坐堂医和农村一技之长中医民族医纳入乡村医生管理试点工作进行总结，研究制定并印发规范管理的文件。（牵头部门：医政司，主管领导：吴刚）
39.协调卫生部、国务院法制办，研究起草《中（传统）医药法（草案）》，完成上报工作。（牵头部门：法监司，主管领导：李大宁）
40.协调科技部，建立共同推进落实《中医药创新发展规划纲要》的协作机制，共同制定相关计划、建立符合中医药特点的项目评审原则、建立定期会商制度，共同组织实施相关项目。（牵头部门：科技司，主管领导：于文明）
41.协调中编办，尽快确定我局新的“三定”规定，做好指导各地中医药管理部门建设工作。（牵头部门：人事教育司，主管领导：王国强）
（九）抓好项目协议的落实，深化中医药对外合作与交流。
42.制定《中医药对外交流与合作规划》，明确未来五年中医药对外交流与合作的指导思想、总体目标、各项任务和保障措施。召开全国中医药对外交流与合作暨对台港澳工作会议，进一步分析形势、总结经验、理清思路、统一认识，部署好中医药对外交流与合作暨对台港澳的各项重点工作。（牵头部门：国际合作司，主管领导：李大宁）
43.进一步深化与各国政府在中医药领域的双边交流与合作，重点通过加强中美、中法、中国与亚洲、非洲、南美洲等部分国家在中医药合作协议框架下的交流与合作，拓展合作领域，落实合作项目，提高合作水平与效益，为中医药服务和产品“走出去”搭建高水平政府合作平台和促进与保障机制。（牵头部门：国际合作司，主管领导：李大宁）
44.加强与世界卫生组织、联合国教科文组织等重要国际组织的合作，与卫生部共同做好世界卫生组织成员国工作，积极促成世界卫生大会上通过“传统医学”决议。积极配合文化部，争取中医“申遗”成功。（牵头部门：国际合作司，主管领导：李大宁）
45.落实已经签署的内地与港、澳之间的中医药领域的合作协议，召开海峡两岸中医药发展大会。（牵头部门：国际合作司，主管领导：李大宁）
（十）落实学习实践科学发展观成果，加强局机关自身建设。
46.针对制约中医药科学发展的突出问题，根据分工，落实整改方案，进一步完善体制机制，加强制度建设。（牵头部门：机关党委，协助部门：局机关各部门，主管领导：王国强）
47.根据新的局“三定”规定，完成机关内设机构调整和部门建设工作，探索建立适合我局情况的公务员轮岗机制。（牵头部门：人事教育司，协助部门：局机关各部门，主管领导：王国强）
48.开展创建学习型组织、服务型机关、和谐团队活动，进一步完善实施计划和活动方案，狠抓落实，调动局机关各部门、全体公务员的积极性，推动三项建设活动。（牵头部门：机关党委、办公室、人事教育司，协助部门：局机关各部门，主管领导：王国强、李大宁、马建中）
49.加强协调，加快进度，完成新办公楼的装修改造和局机关的搬迁工作，以搬迁为契机，推进局机关的全面建设。（牵头部门：办公室、机关服务中心，主管领导：马建中）
50.组织开展综合调研督导，加强对已经部署的重大项目和重点工作的督促检查，制定调研、督导计划，突出重点，加强总结，将经验落实到重大项目和重点工作日常管理当中。（牵头部门：法监司、办公室，协助部门：局机关各部门，主管领导：李大宁、马建中）
二、工作要求
（一）制定方案，落实责任。
各部门要严格按照上述工作任务分工，研究制定落实任务的工作方案和具体可行的工作计划，明确工作进度和完成时限，职责落实到具体部门和人员。重点任务实行牵头部门和主管领导负责制。对未列入分工的各项工作，请各部门对照《2009年中医药工作要点》，按照职责分工，认真抓好落实。各单位重点工作和任务完成情况，作为年终考核的重要内容。
（二）相互协作，密切配合。
重点工作任务事关中医药工作全局，时间紧、任务重、责任大，且涉及多个部门，需各部门共同努力，才能取得切实成效。牵头部门要切实履行职责，主动加强与协助部门的沟通协调。协助部门要按照职能分工，积极参与、支持和配合牵头部门做好落实工作。各部门要在主管局领导的领导下，加强协作，密切配合，共同完成工作任务。
（三）加强督办，确保实效。
各部门要定期将工作任务落实进展情况告知办公室。办公室要切实履行督办职责，及时了解工作进度，根据各部门制定的工作方案和计划，按季度进行督促检查，并将进展情况报告局领导。
二○○九年二月二十七日