关于印发《基础设施债权投资计划产品设立指引》的通知
中国保险监督管理委员会
关于印发《基础设施债权投资计划产品设立指引》的通知
保监发〔2009〕41号
各保险资产管理公司:
为稳步推进保险资金以债权形式间接投资基础设施项目，规范债权投资计划产品设立业务，明确操作流程，维护资产安全，根据《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》、《保险资金间接投资基础设施债权投资计划管理指引（试行）》及有关规定，我会制定了《基础设施债权投资计划产品设立指引》。现印发给你们，请认真遵照执行。
中国保险监督管理委员会
二○○九年三月十九日
基础设施债权投资计划产品设立指引
第一章 总 则
第一条 为稳步推进保险资金以债权形式间接投资基础设施项目，规范债权投资计划产品设立业务，维护保险资产安全，根据《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》（以下简称管理办法）、《保险资金间接投资基础设施债权投资计划管理指引（试行）》（以下简称管理指引）及有关法规，制定本指引。
第二条 符合管理办法和管理指引规定的保险资产管理公司、信托公司等专业管理机构（以下统称专业管理机构），可以作为发起人和管理人，依据信托原理，发起设立债权投资计划，募集资金投资基础设施项目。
第三条 专业管理机构设立债权投资计划，应当遵循公平公正、诚实守信、勤勉尽责的原则，按照有关法律法规和本指引规定，审慎开展业务。
第二章 能力标准
第四条 专业管理机构开展债权投资计划业务，除符合管理办法和管理指引规定外，还应当满足下列条件：
（一）建立专业管理体制，设立专门的子公司或者事业部。子公司必须具有完善的制度体系，健全的公司治理，有效的决策机制，规范的操作流程，清晰的责任追究等制度，并设置项目储备、投资审查、投资管理、信用评级、运营保障、风险管理、法律咨询等职能部门。事业部至少具有子公司的专职岗位；
（二）信用评级部门或者岗位设置、评级系统、评级能力等达到监管规定标准。
第五条 专业管理机构开展债权投资计划业务，应当配备专业人员，至少满足下列条件：
（一）具有投资、信贷、法律、会计、审计、资产评估、信用评级、风险管理等从业经验，且不少于20人；
（二）具有3年以上项目投资、信贷管理经验的人员，且不少于8人；
（三）具有5年以上项目投资、信贷管理经验和相关专业资质的中级以上管理人员，且不少于4人；
（四）具有5年以上信用评级经验的人员，且不少于3人；
（五）具有债权投资计划风险管理的人员，且不少于3人。
第六条 专业管理机构开展债权投资计划业务，应当建立科学完善的制度体系，至少包括下列内容：
（一）项目储备库制度。明确入库标准，入库项目公司治理规范，财务指标优于行业平均水平及相关监管规定要求，并对入库项目实行动态管理；
（二）二元评级制度。建立适合自身特点的信用评级制度和评估模型，将信用评级分为主体评级和债项评级，明确风险限额和发行规模；
（三）项目评审制度。建立项目评审委员会，其中外部专家人数不少于委员会总人数的三分之一。评审委员保持独立性；
（四）投资决策制度。按照授权管理规定的决策权限和程序，最终由股东大会、董事会或者由其授权的投资决策委员会审批。投资决策委员会委员兼任项目评审委员的比例，不超过投资决策委员会总人数的20%；
（五）投资问责制度。建立 “失职问责、尽职免责、独立问责”的机制，所有项目参与人员在各自职责范围内，承担相应管理责任。
第七条 专业管理机构开展债权投资计划业务，应当建立相互制衡的运作机制，至少满足下列条件：
（一）实行评审、决策、投资与监督严格分离；
（二）制定规范的操作流程，基本包括：项目储备、尽职调查、信用评级、项目评估、交易结构设计、决策审批、组织实施、后续管理；
（三）明确业务岗位职责，严格按照授权范围和规定程序操作。
第三章 设立规范
第八条 专业管理机构必须以资金安全为前提，选择偿债主体。偿债主体是指按照投资合同约定支付投资收益和偿还投资成本的法人主体，可以是项目方，也可以是项目方的母公司或者实际控制人。偿债主体应当具备下列条件：
（一）在中国境内、境外主板上市的公司或者上市公司的实际控制人，中央大型企业（集团）；
（二）连续两个会计年度资产负债率、速动比率、经营现金流与负债比率、主营业务利润率、净资产收益率、利息保障倍数和财务杠杆倍数等指标，达到境内上市公司上年度行业平均水平；
（三）具有监管机构认可的信用评级机构，出具的信用状况良好、无违约记录的评估报告，或者能够提供按期偿还银行贷款、支付债券利息的证明，信用主体评级达到专业管理机构内部评级标准；
（四）具备持续经营能力，经营年限3年以上，最近2年连续盈利，具有稳定的现金流，能够覆盖项目投资及偿债支出；
（五）具有确定的偿债计划，还款来源清晰明确、真实可靠，能够确保偿还债权投资计划的本金和收益。
本指引所称银行，是指政策性银行或者上一年度信用评级AA级以上（含AA级）的国有商业银行和股份制上市商业银行。国有商业银行提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保的，偿债主体可以为大型国有企业。
第九条 专业管理机构设立的债权投资计划，应当对应一个或者一组投资项目。投资项目除符合管理办法规定外，还应当满足下列条件：
（一）获得国务院或者有关部委批准；
（二）符合国家产业政策和发展战略计划，关系国计民生、具有重大经济价值和社会影响，属于鼓励发展的产业或行业；
（三）财务内部收益率不低于债权投资计划预期收益率,利息保障倍数不低于4倍；
（四）已建项目具有稳定现金流，经营活动现金净流入应当大于全部利息费用，在建和新建项目具有可预测的现金流，建设期内和建成后具有确定的利息支付和还款资金安排；
（五）具有良好的投资回报，扣除资金成本、管理成本和预期损失等相关成本后有合理收益；
（六）环境评价、节能评估达到国家有关标准，不属于高污染、高耗能、高风险和重复建设项目。
本条所称一组投资项目是指经国务院批准的，风险可控、综合偿债能力较强的项目。省级政府批准的项目，应当为已建成，且效益良好，偿债能力强。采用政府规费还款的，政府规费应当具有法律依据和相应约束。
第十条 专业管理机构设立债权投资计划，应当确定信用增级。信用增级方式与偿债主体还款来源相互独立。信用增级可以采用以下方式：
（一）A类增级方式：国家专项基金、银行提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保，银行省级分行必须提供总行授权担保的法律文件，并说明其担保限额和已提供担保额度。
（二）B类增级方式：上年末净资产在200亿元人民币以上的上市公司或者上市公司的实际控制人，提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保，并满足下列条件：
1、担保人信用评级不得低于偿债主体信用评级；
2、担保人全部担保金额（含上述担保）占其净资产的比例不得超过50%；
3、担保人速动比率不得低于境内上市公司上年度行业平均水平；
4、担保人和偿债主体不得互保，偿债主体母公司提供担保的，母公司净资产不得低于偿债主体净资产的1.5倍；
5、担保合同必须在担保人完成全部合法程序后方能生效，担保人为上市公司的，应当出具达到法定人数的董事签名的董事会决议。
（三）C类增级方式：以流动性较高、公允价值不低于债务价值4倍，且具有完全处置权的上市公司无限售流通股份提供质押担保，或者依法可以转让的收费权提供质押担保，或者依法有权处分且未有任何他项权利附着的，并具有增值潜力和易于变现的实物资产提供抵押担保，质押担保必须办理出质登记，实物资产担保必须办理抵押物登记，且抵押权顺位必须排序第一。上市公司无限售流通股份应当符合《保险机构投资者股票投资管理暂行办法》等规则中有关保险机构投资者可投资股票类型的规定。实物资产的公允价值应当由具有最高专业资质的评估机构评定，且每年复评不少于一次。以实物资产抵押担保的应当严格控制，审慎运用，防范变现风险。
第十一条 专业管理机构设立债权投资计划，应当充分考虑经济周期和利率周期，合理确定债权投资计划的发行额度、期限和投资收益，防范系统性风险。债权投资计划的发行额度和期限应当符合下列规定：
（一）投资同一偿债主体的余额，一般不超过30亿元人民币，且占单一项目总投资额的比例不高于40%；
（二）投资未建成项目的余额，不超过银行实际已经发放的贷款金额。投资已建成项目的余额，在债权投资计划存续期内，不超过银行贷款余额的4倍；
（三）采取A类信用增级方式的，债权投资计划最长期限为10年，采取B类信用增级方式的，最长期限为7年；采取C类信用增级方式的，最长期限为5年，且不得超出质押权或者抵押权的有效期限。
本条所称投资余额，为保险行业合并计算的余额。
第十二条 专业管理机构应当设计清晰、明确和有效的交易结构，重点关注以下内容：
（一）各方当事人制衡机制和内部防火墙制度；
（二）主要风险、诱发事项和控制措施；
（三）退出机制、资金偿还途径和有关各方责任；
（四）一组项目下的子项目应当隶属同一偿债主体和项目方，投资标的具有同一属性且存在必然联系。子项目必须分别开立财务账户，确定对应资产，不得相互占用资金。
中介服务机构应当对专业管理机构设立债权投资计划的合法合规性做出明确的判断和结论，并出具相关证明文件，保证提供信息及时、真实、准确、完整。
第十三条 专业管理机构设立债权投资计划，应当按照市场公允原则，综合考虑运营成本、履行职责等需要，收取产品管理费用。债权投资计划规模在20亿元以下的，管理费率每年暂不低于0.4%，债权投资计划规模在20亿元以上（含20亿元）的，管理费率每年暂不低于0.3%，具体费率由当事人协商决定。专业管理机构不得利用债权投资计划资产进行利益输送，不得采用压低费率标准、打折或者变相打折等手段，排挤市场对手，实施恶性竞争。
第十四条 专业管理机构设立债权投资计划，其业务规模必须与资本金相适应。每设立一个债权投资计划，应当从管理费年收入中计提一定比例的风险准备金，计提比例暂不低于管理费收入的10％，主要用于赔偿专业管理机构违法违规、违反受托合同、操作错误、管理失职等，给债权投资计划资产或者债权投资计划受益人造成的损失。风险准备金不足以赔偿上述损失的，专业管理机构应当使用其他自有财产进行赔偿。风险准备金余额达到债权投资计划资产净值的一定比例时，可不再提取。
第十五条 专业管理机构设立债权投资计划，应当报中国保监会备案。备案材料必须符合管理办法、管理指引和本指引规定，并达到相关标准。
第十六条 专业管理机构在中国保监会备案后，应当按照市场化原则发行债权投资计划，采用路演方式，向非关联第三方机构推介产品，切实履行信息披露义务，明确揭示各类风险。债权投资计划对应一组项目的，应当披露子项目的有关信息，涉及关联交易的，应当披露关联交易方、定价原则、交易内容、交易方式以及交易金额等。向保险集团内部保险公司或者向其关联机构募集资金的规模，一般不超过发行规模的60%。
第十七条 专业管理机构应当安排债权投资计划受益凭证，在指定的专业机构登记、存管和过户，促进债权投资计划受益凭证持续流通。有关登记托管、交易结算、流通转让、质押融资等规则，由中国保监会另行制定。
第四章 风险控制
第十八条 专业管理机构开展债权投资计划业务，应当建立有效的风险控制体系，至少应当包括项目开发、信用评级、项目评审、风险监控等关键环节：
（一）项目开发。项目经理应当承担项目立项、尽职调查、交易结构设计、商务谈判、辅助决策、后续管理及收回资金等职责。
（二）信用评级。信用评级人员应当进行现场调查和非现场调查，获取全面、真实、客观的信息，采用定性与定量分析相结合的方法，提出项目投资意见，持续评估偿债主体的还款能力，担保人的担保能力和效力，质押品、实物抵押资产的合法性、有效性、可操作性和公允价值变化，印证外部评级机构的评估结论，判断风险程度和信用质量的变化。质押品和实物抵押资产公允价值出现不利变化，或者不满足持续用款条件，应当立即采取措施，及时补充质押品和实物资产。
（三）项目评审。项目评估预审人员应当综合项目经理提交的立项申请和投资建议、中介机构的评估结论、信用评级人员的评级结论，对项目的合法合规性、增信安排、经济效益、配套资金落实和还款资金来源等进行评估和预审，充分揭示项目风险，做出评估预审结论，并向项目评审委员会提出明确的评审意见。
（四）风险监控。风险管理部门应当确定项目风险管理责任人，全程监督债权投资计划运作，加强投资后续风险管理和预警，跟踪做好检查、监测等环节的工作，评估相关责任人的履职情况，及时提示风险，提出整改建议。首席风险管理执行官应当定期提出风险评估报告。
第十九条 专业管理机构董事会应当承担风险控制的最终责任，负责制定债权投资计划设立业务规划，审批和监督债权投资计划设立业务实施计划，建立定期审查和评价机制。专业管理机构董事长、总经理或授权代表应当签署债权投资计划的风险知晓函、产品风险说明书和后续管理说明书。
第五章 检查与报告
第二十条 专业管理机构除按照管理办法第七十一条和管理指引第六章有关要求，向中国保监会报告债权投资计划设立和运营的情况外，每年度应当至少报告一次以下内容：
（一）子公司或者事业部运营状况；
（二）信用评估部门运作状况；
（三）各级管理人员履职情况。
如遇突发事件，应当在五个工作日内向中国保监会报告应急管理情况。
第二十一条 中国保监会按照本指引，对专业管理机构债权投资计划设立业务进行监管。专业管理机构提交备案材料存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的，中国保监会将依法对违规机构和人员给予行政处罚,禁止保险公司投资该专业管理机构设立的投资计划。
第六章 附 则
第二十二条 专业管理机构满足本指引第二章相关规定的，方可开展相关业务。
第二十三条 国务院批准的重大项目，其偿债主体、项目资质、投资额度和期限可以适当调整。
第二十四条 本指引所称债权投资计划仅限于普通债权投资计划，设立嵌入可转换权利等债权投资计划的规则，由中国保监会另行制定。
第二十五条 本指引由中国保监会负责解释。中国保监会可根据实际情况，对有关条款进行修订。
第二十六条 本指引自发布之日起施行。
附件：相关财务指标计算公式
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相关财务指标计算公式
1、资产负债率＝负债总额/总资产
2、速动比率＝（流动资产－存货）/流动负债
3、经营现金流与负债比率＝经营性现金流量净额/负债总额
4、主营业务利润率＝主营业务利润/主营业务收入
5、净资产收益率＝2*净利润/（期初净资产＋期末净资产）
6、利息保障倍数＝（净利润＋利息支出＋所得税）/利息支出
7、财务杠杆倍数＝负债总额/净资产
8、财务内部收益率＝项目计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率
对商品房预售认购书法律效力的探讨
张东伟
楼市中购房定金纠纷一直高居众多投诉之榜首，而该纠纷产生的最主要原因就是在签约购房合同之前要签一份认购书并交纳数额不菲的定金，如买受人不能在出售人限制的期限内与其签约购房合同，则出售人有权没收定金。笔者就该认购书的法律效力及其存在意义在此作一番探讨。
第一，笔者以为认购书是一种双方在平等自愿的基础上签约的预约合同，具有法律效力，其存在也符合我国现有法律规定。
按照民法理论，合同可分为本约和预约。预约是指当事人双方约定将来订立一定合同的合同，将来应当订立的合同称为“本约”，而约定订立本约的合同，称为“预约”。在预约中，本合同在预约成立时尚未成立，预约合同的成立和生效，仅仅只是使当事人负有将来要订立本合同的义务。两者之间具有不同的性质和法律效力，不能混淆。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。
认购书的成立与生效只是对当事人在可预见的期限内有签约购房合同的义务，其“本认购书签约之日起十日内正式签约”，只是预售人向买受人发出了在十天内其有签订购房合同的义务，而不是向买受人发出签订购房合同的要约。约定在一定时期内有签约购房合同的义务，只是对一个后启签约行为来时要有签约意图的约束，而不是对将来要签约的内容进行先期肯定。因此，笔者认为，认购书其实是一份预售人向买受人发出的订立本合同的预约，属于债权合同，适用一般合同法的规则。
简单地说，某人签约了认购书，只要其在规定的期限内根据认购书的条款去和预售人洽谈购买的具体事宜，即可认为买受人已经履行了义务，至于是否洽谈成功并签订合同则是另一新的合同事宜了。
另有观点认为，预约是一种附期限的民事法律行为。所谓附期限的民事法律行为，是指当事人在法律行为中规定一定的期限，把期限的到来作为法律行为生效和失效的根据。从表面上看，“本认购书签约之日起十日内正式签约”，这似乎约定了一段合同正式生效的时间。但实际上并不以然。因为在附期限合同中，合同已经成立，只是因为当事人在合同里约定了在一定时期，在该期限到来后合同才生效。但在认购书签约之时，当事人之间根本没有成立正式的购房合同关系，故也就无所谓附期限的合同了。
其实，在现实生活中，类似认购书的预约合同是经常化的，如签订广告合同时需要预约广告版面、想投资证券业务的则需要预约开户、读者预约借阅热门图书、预约专家看病、商人在洽谈投资之前的预约面谈等等，其法律性质其实与认购书是一样的，都是为后一个正式合同的预先约定。只不过一般的预约由于涉及标的数额小，双方权利义务简单明了，没有认购书这么引人瞩目而已。
第二，认购书成立且有效的法律条件。
当前，绝大多数意见认为，认购书只有包括以下条款才能算是有效的：第一，约定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照认购书约定的主要条款签约购房合同；第三，在约定的期限内洽谈订立买卖合同；第四，在双方不能就此主要条款达成一致时，按照双方约定或法律规定或交易惯例或公平原则解决签约纠纷。
诚然，合同成立的核心条件是当事人的意思表示一致，但这并不表明认购书必须内容清晰、明确且对将来要签约的购房合同的主要内容要有约定才算成立。
根据我国合同法规定：承诺通知到达要约人时生效，承诺生效时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。一项要约要有法律效力则其须有确定的和完整的内容，也即具备足以使合同成立的主要条件。但究竟怎样才算是具备了使合同成立的基本条件，法律对此并无强制性要求。《联合国国际货物销售合同公约》第14条中规定：“向一个或一个以上特定人提出订立合同的建议，如果十分确定并且表明发价人在得到接受时承受约束的意旨，即构成发价。一个建议如果写明货物并且明示或暗示地规定数量或规定如何确定数量和价格，即为十分确定。”根据此条之意，很显然，要求货物是明确的，数量和价格只要能够确定即算是满足了要约的条件。而美国统一商法典的规定更是简单：一个货物买卖合同只要有标的和数量就是一个成立生效的合同，价格、履行地点、时间及违约责任都可以事后确定。
买受人根据预售人公开发出的要约邀请前来考察其所出售的标的（即预售的商品房），这时候买受人向其提供事先早就拟好的认购书，这行为显然是预售人向买受人发出了要约，因为其希望买受人能根据其提供的认购书的内容与其签约即承诺。而一旦买受人表示愿意与其签约则表明其发出了承诺即接受了认购书对其的法律约束力。这时候预约即宣告成立且有效，而无论是否书面签约或口头承诺，也无论是否认购书内容是否完整，只要其具备了特定的商品房即可。至于数量多少，笔者以为也可以省略。首先，购买商品房不同于动产货物，每个都可以相同且相等，所以如果没有约定数量，从一个到一千个，其对出卖人产生的利润及费用相差会很悬殊的。但商品房属于不动产，其在预售时通过效果图很明确地向买受人表明其能够提供的所有商品房，同时通过空间坐标表明了某个特定的商品房座落在哪个层次、哪个位置、哪个朝向，即每个商品房都存在于某个特定的空间，我们也可以理解为不存在完全相同的商品房。其次，由于商品房的售价巨大，现实中很少有买受人会同时购买2个商品房以上的数量。退一步说，此时，由于商品房的质量、价格、面积、交付期限等最主要的条款都没有涉及或者说大概涉及，因此细谈商品房购买数量也是毫无意义的。
第三点是如何界定认购书的违约责任。
对于购房过程中不履行认购书义务的违约责任，一种观点是：在双方不能订立购房合同时，一方可以将认购书的内容视为买卖合同的内容，可以请求对方履行，或诉请裁判机关裁决并以裁决书作为买卖的依据。如果违约方不能履行，则违约方要赔偿守约方的损失，损失包括守约方的期待利益损失。
笔者认为，认购书只是一份预售人向买受人发出的订立本合同的预约，其法律效力仅仅只是使当事人负有将来要订立本合同的义务。购房者只要在一定期限内根据认购书约定的条款和日期有来和预售人签约购房合同的意图且真实地履行了其意图，则其行为实际上是履行了认购书予其约定的义务。至于购房合同双方有分歧无法达成协议，则属于另一法律行为，和认购书无必然的关系。认购书约定的定金，如果属于购房者无意前来和预售人根据认购书约定的主要条款洽谈购房合同签约，则预售人有权不予以返还。除此之外，预售人没有扣押定金的法律依据。此时的定金性质应属于解约定金，本质上也就是违约方向守约方赔偿的信赖利益损失。这种定金最大的特点就在于通过定金的放弃和加倍返还而给予了当事人解除合同的权利和机会。
我们显然不能认为因认购书中对将来签约的本合同主要条款包括价款、付款方式、房屋面积、结构等都有明确约定而视为将来签订购房合同是对其的细化、补充或变更。如果真是具有这种功能，则认购书就成了合同的一个重要组成部分，将来要签约的本合同其实只是对认购书的条款更详细的修改和协商而已。如真是这样，则岂不是将签约购房合同时间提前了么？预售人在提供购房合同同时标明购房合同签订后认购书即失效的条款又如何解释？
比如说，某买受人与预售人约定了在10日后要向预售人购买5个商品房，价格每平方米3000元。10日买受人如期前往与预售人洽谈，双方对数量和价格都没异议，但对违约责任却无法达成协议。此种情况下，预售人如因此以买受人违约而没收定金，则显然是缺乏法律支持的。
签约购房合同本身是一个独立的法律行为，当事人在合同的条款上当然可以反复磋商。如果由于合同的条款意见不一致，可视作无法达成一致而无法签约，约定的定金就应该退回，这并不影响购房书的法律效力。因为当事人已经履行了认购书约定的签约义务，只是因为双方就有关条款存在争议而无法达成一致协议，根据当事人意思表示一致是合同成立的核心条件，当事人当然有权放弃签约的权利。
基于上述认识，笔者以为在认购书中规定“因认购人过错不订立买卖合同时，定金由预售人没收”，以及“因预售人过错不订立买卖合同时双倍返还定金”的定金条款并非一定有效。因为此类约定含糊不清,且太过于概括性,实质上是抹杀了违约的种类、程度，根本无法起到督促当事人签约合同义务的特定目的，反而会给不法者有乘机预设定金陷阱之机会。之所以说并非一定有效，是因为这样笼统的约定，有可能把认购人无正当理由不与预售人签约购房合同的行为也包括其过错在内。如果确实存在这样的过错行为，则守约方当然有没收定金的权利，这点前面已经分析过了。
第四点，内部认购书的法律效力分析。
预售人在楼盘项目未取得商品房预售许可证前就开始进行认购，并与客户签订认购书，这种做法被称为内部认购。在这种情况下订立的认购书是不具有法律效力的，是无效的合同。
根据《城市房地产管理法》第四十条规定，预售商品房应当符合的条件中包括取得商品房预售许可证明的形式条件与其他实质条件，即取得商品房预售许可证明是预售商品房的强制性规定。根据《合同法》第五十二条规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效。因此，未取得预售许可证明前所订立的认购书属于违反法律强制性规定的无效合同，自然无法律拘束力。
认购无效时，预售人应当向认购人返还定金，同时预售人还应承担缔约过失责任。此时购房人是否应承担责任要再分析。如果预售人事先隐瞒未取得商品房预售许可证这事实却依然以“优惠政策”诱惑购房者签约认购书，则显然有欺诈之嫌疑。此时认购人并无过错，其所受到的损失(如利息损失、购买机会损失等)，预售人应负全部责任。
如果认购人事先知道或者预售人已明确告之，则认购人也有过错，应负一定的责任。但笔者以为由双方各自对半承担或分担责任，有失公平合理原则。因为，认购书是由预售人一手制定且强制实施的，且其在出售其房屋之前有义务把法律法规规定的法定程序都履行完毕以保证其出售的房屋没有法律上的权利暇疵。这也是合同法规定出卖人应承担的义务，且他也应知道签约违背法律强制性的合同是没有法律效力的。在这种情况下，他依然与购房人签约一个无效的认购书，这首先就违背了诚实信用原则。因此，认购人只能承担次要责任，而主要责任应由预售人承担。此外，根据《商品房销售管理办法》第三十八条及四十二条规定，预售人还要承担行政责任。
第五点，签约认购书并非是法定程序，而是基于双方平等自愿之上的诺成合同。
预售人要求签订认购书这一程序，没有任何法律依据。有人以为《城市商品房预售管理办法》第二条和第十条之规定即是，但实际上以上规定是对商品房预售合同签约之规定，且只针对期房而言。相反，根据《商品房销售管理办法》第十六条规定："商品房销售时，房地产开发企业和受买人应当订立书面商品房买卖合同。"该条文并没有规定签订认购书是商品房买卖的必要程序。《合同法》和其它的行政法规对此也没有强制性规定。
因此，从法律上看，并没有必需要签约认购书之手续。购房者完全可以不签订认购书，只要认准了商品房，可以直接与预售人签订正式合同。不签订购书的不足之处是当当楼市处于卖方市场时候，当购房者确实看中某套房屋时有可能因没交定金而被预售人出售给他人。但在目前楼市逐渐趋向供过于求过程中，房源的充足会使该不足逐渐减少直至消失。
笔者以为认购书的消失是一种必然的趋势。目前主管部门虽未颁布相关法律，但相信取消认购书，可望能大大降低楼市买卖的纠纷，尤其定金纠纷。取消《房产认购书》，对诚信预售人来说，影响不大，因为诚信预售人已经将合同予以明示，尤其是补充合同，权利义务是清晰的；反而会使买受人可能因为直接签了合同不能完全履约而违约的可能性更大。
张东伟律师
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