城市旧村改造问题探析

■ 朱士利

【内容提要】随着我国城市化建设步伐的加快，城市城郊农村旧村改造所带来的问题日益凸现，因旧村改造涉及城市多方面的问题，给城市房地产市场及城市发展规划带来不可估量的影响，已成为政府十分棘手的问题，本文基于该前提，在分析城市旧村改造相关问题的基础上，在以法律解决途径方面提出若干参考性意见。
【关键词】旧村改造 城市旧村改造 野楼盘
一、城市旧村改造的基本概念
（一）城市老城区改造、农村旧村改造与城市旧村改造的区别
城市老城区改造亦称为旧城改造，旧城改造是指改造区域占地原本就属于城市国有土地，涉及改造区域的建筑物都是或绝大多数属于拥有产权证书的个人或单位享有，改造拆迁由政府统一协调处理，对涉及建筑物予以评估补偿，按计划实行回迁或另行安置，改造区域按政府统一规划重新建设布置的一种旧城改造方式，即新城区取代老城区进行改造建设的一种方式。农村旧村改造是指改造区域占地原本就属于农村集体土地，按自然条件和经济条件在有关政府部门的指导下对村民集体居住房屋、配套设施等按预定规划进行改造新建以提升居住条件和生活条件的一种方式。农村旧村改造涉及的方面要比城市旧城改造小的多。而城市旧村改造与城市旧城改造、农村旧村改造均存在重大差异，相比之下要复杂的多。
（二）城市旧村改造的基本概念
本人认为，城市旧村改造首先具备如下两个条件：其一是涉及改造区域已经属于城区或者将来在短时期内必然成为城区，属于城市的规划区域；其二是涉及改造的区域虽然属于城市规划区，但是土地性质尚未发生变化，国家尚未征用变更为国有土地，仍然归属于该区域村民集体所有，国家没有基于所有权支配该区域土地的权利。
基于城市旧村改造的上述两个条件，本人认为，现阶段城市旧村改造合法概念可以论述为城市旧村改造区域土地所有者根据城市规划依法定程序实现所辖区域改造的行为。
二、城市旧村改造违规开发建设的原动力
基于城市旧村改造的上述特点，城市旧村改造始终突现着土地规划与土地权属的不一致带来的一系列矛盾。面临众多的城市旧村改造区域，基于政府财力的限制，目前基本不能实现城市旧村改造区域土地的征用，故在一定时期内政府不能统一实现城市旧村改造。随着城市房地产市场持续升温，城市旧村改造满足本集体需要的同时，旧村改造土地所有者及房地产投资商也敢于冒风险投入大批资金持续进行旧村开发并将建成房屋非法销售而获取利益，即而带动相关经济产业的发展而获得更大的利益。故本人认为利益驱动是城市旧村改造违规开发建设的一关键原动力。
三、违规城市旧村改造存在的实际问题
违规城市旧村改造即指违反政府城市规划方案和设计所进行的非法城市旧村改造，违规城市旧村改造所建设楼盘被俗称为野楼盘。违规城市旧村改造存在的实际问题主要表现在以下几个方面：
（一）背离城市整体规划，乱开发建设
基于城市旧村改造区域土地所有权与城市土地建设规划的矛盾，城市旧村改造与城市建设规划在一定程度上存在严重不一致的情况，在城市建设规划滞后的城市，这种情况尤其严重，城市旧村改造区域背离城市整体规划，乱开发建设，严重影响了城市的整体建设思路和城市形象，必然会带来一系列的后患，造成的经济损失是不可避免的。
（二）无规则建设影响大型项目规划
城市旧村改造区域无规则的开发建设，使得政府对该城市旧村区域土地利用失控，政府拟建的重大项目可能受到严重影响，由于规划区内土地规划被打乱，可能影响政府涉及大型项目的招商，严重影响到城市的整体布局和可持续性发展，如果对非法的城市旧村改造区域进行拆除则必然带来极大的财产损失。
（三）拆除违规改造楼盘引发各种社会问题
因前述原因将违规城市旧村改造楼盘拆除，在造成巨大社会财富浪费的同时必然引发各种社会问题，原城市旧村改造区域的原始住户如何进行补偿？违法购买该城市旧村改造区域房屋的人员是否进行补偿及由谁给予补偿？失去住房的大量人员将如何安置？……到时处理起来将会非常棘手。
四、政府对违规城市旧村改造所采取措施及效果
（一）户籍改革和社区化推进
将城市旧村改造区域农村农民户口改为城市居民户口，以便从户籍上与城市居民实现同一，以加强人员管理；将城市旧村改造区域农村村民委员会改为社区居民委员会以强化行政管理；以此两个方面来加强对涉及城市旧村改造区域的管理力度，设定其改造的范围仅限于在规定的范围内满足本集体成员的需求，防止其违规大规模旧村改造。但是，这种方式在实践中难以凑效，鉴于城市房地产所蕴藏的巨大市场诱惑力，基于城市旧村改造区域土地不属于国家所有，该区域土地所有者和投资商违规开发的高亢热忱是难以阻止的。
（二）联合执法检查、查封非法售楼处
面对违规的城市旧村改造，政府通常组织有关部门采取联合执法检查、查封非法售楼处的方式来遏制违规的城市旧村改造。但这种方式往往是检查的时候非常配合，检查完后照常开发建设，查封的售楼处在检查人员走后又堂而皇之的开门营业，而更有甚者，检查人员还经常遇到大批村民的围攻，导致执法检查、查封不了了之，无果而终。
（三）杀一儆百，强行拆除建成或在建楼盘
对于顶风而上的违规城市旧村改造，政府组织大批执法人员对涉及的某一违规建成或在建改造楼盘采取强行拆除措施，以起到杀一儆百的效果，遏制违规城市旧村改造。但是，时间一长，被拆除的楼盘又建了起来，而且又有新的楼盘不断的开工建设，而政府执法人员强制拆房也是冒着随时有可能与村民发生暴力冲突的前提下进行的，在实践中大量开拆已建楼盘的情况尚不多见。
（四）舆论宣传，扼住购买群体
鉴于违规城市旧村改造所建楼盘在集体内部往往采用分配制度，主要靠对外销售给其他购买群体获利，政府部门在购买群体中进行舆论宣传，扼住购买群体，以打击违规进行城市旧村改造。但是在违规城市旧村改造所建野楼盘的低价销售吸引下，仍然有络绎不绝的野楼盘购买者，舆论宣传实是难以凑效。
五、解决城市旧村改造问题所应考虑的基本原则
本人认为，解决城市旧村改造问题应考虑以下基本原则：
（一）预先处理原则
政府虽不能在短时间内拿出巨款或找到资金统一征用城市旧村改造区域，统一实现城市旧村区域的改造，但可以做到预先规划，可以将预先规划好的文件发放给各城市旧村改造区域土地所有者，可以预先指导其如何进行旧村改造，以控制全局，从而能够有效避免拆除而造成的建设资源浪费。
（二）避免损失原则
尽最大可能的避免社会财富的不必要浪费，对于已建成或在建楼盘，如果确实不违反城市整体规划布局，没有必要拆除的，予以保留，确实不拆除不行的予以拆除，尽量避免处罚性的强制拆除行为的发生，避免社会财富的浪费。
（三）市场机制原则
一律的遏制未必是一种好的方法，从经济角度来看，可以考虑用市场经济杠杆来适时调节，对于城市旧村改造在符合城市规划布局和法律规定的情况下，可以考虑适用市场经济杠杆逐步引导，使其走向正规，对于发展房地产市场经济亦是一次大的机遇与挑战。
（四）保持稳定原则
政府对违规的城市旧村改造所建楼盘的处理结果牵动的方方面面的问题，如处理不妥可能影响到安定团结的大好局面，避免发生大规模的拆除行为，以保持稳定为原则，逐步将问题处理完毕。
六、城市旧村改造问题的法律解决途径
城市旧村改造应分为两个阶段，其一是满足本集体成员的需要而进行的改造，对该方面的城市旧村改造，国家法律并没有禁止性规定，为满足本集体成员需要而在依据政府规划实施的城市旧村改造是政府支持的项目，应当依法公开定性为合法，而不应该避而不谈。其二是在满足了本集体成员的需要之外进行的改造，目前此类改造在未经法定的征用程序前，一般均认定为违规非法改造，而问题通常就出在这里。
政府部门在城市房地产开发和城市旧村改造问题上的处理是截然不同的，对于正常的房地产开发是严格按照《土地管理法》、《房地产管理法》等法律规定，按照正规程序履行集体土地征用开发建设审批程序，交有开发资质的企业实施开发，对正常的房地产市场予以法律保障；对于城市旧村土地所有者及不具有资质的投资者所未按法律规定程序开发建设的外销野楼盘暂时不予以法律确认，不办理土地手续和房产登记手续，故此也不能办理相关抵押贷款手续和法定的过户交易手续。
基于前述分析，本人认为，解决我国现存的城市旧村改造问题应当结合实际情况，在不违反经济规律的前提下，用立法的方式，以法律途径从根本上予以解决，在立法时应着重考虑以下几点：
（一）程序变通
根据我国《土地管理法》的规定，进行建设必须使用国有土地，涉及集体土地的应依法办理征用手续，在涉及数量众多的城市旧村实际改造过程中，城市旧村改造区域土地所有者及投资者无力先行做到支付土地补偿费、安置费等款项，故政府也无力先行支付征用土地的费用，而在建成后的楼盘如符合国家规定的各项标准，后继的资金可以补交；也可以先实行房地分离的方式，由将来的房产所有人另行向政府支付土地使用费；故基于该事实情况，相关法律规定程序可以在该特别法中作出适当的变通，以便于实际执行。
（二）规划前置
在城市旧村改造过程中，避免经济损失和财富浪费的前提是进行预先规划，将规划前置。所有的改造项目均在整体规划的前提下进行，进行细致规划，将规划进行充分的公告并下发给各城市旧村改造区域土地所有者。
（三）登记制度
辽宁省鞍山市人民政府


鞍山市人民政府令第69号


　　《鞍山市营业性舞厅、音乐厅管理实施细则》业经一九九七年七月十四日市政府常务会议讨论通过，现予以发布实施。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市长：　张利藩
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九七年八月二十二日
　　　　　　　　　鞍山市营业性舞厅、音乐厅管理实施细则

第一章　总则





　　第一条　为加强文化市场管理，丰富人民群众的文化生活，根据《鞍山市文化市场管理条例》，结合我市实际，制定本细则。


　　第二条　本细则所称营业性舞厅、音乐厅，是指歌舞厅、迪斯科舞厅、音乐旱冰场和有节目表演及乐队伴奏（唱）的音乐茶座、音乐酒吧、音乐餐厅等文化娱乐场所（以下简称舞厅、音乐厅）。凡在我市舞厅、音乐厅从事经营活动的单位或个人，均适用本细则。


　　第三条　各级文化行政管理部门是舞厅、音乐厅的主管机关，市文化市场管理办公室负责具体管理工作。
　　各级公安、工商、卫生等部门应按职责分工，做好舞厅、音乐厅的管理工作。
第二章　申办和审批





　　第四条　凡需开办舞厅、音乐厅的单位或个人，须持上级主管部门同意的文件到文化主管部门办理申请立项手续。立项的基本条件：
　　（一）有法定代表人任命书、房屋使用证明及舞厅、音乐厅设计图；
　　（二）有符合公安、消防、卫生、工商等部门要求的固定场所；
　　（三）有足够的资金和必要的设施及资料；
　　（四）有相应数量并具备一定专业知识和服务水平的从业人员；
　　（五）经营内容必须是健康、有益的；
　　（六）法律、法规所规定应具备的其它条件。


　　第五条　审批程序：
　　（一）经营者向文化主管部门提出立项申请，经初审同意后，发给《鞍山市文化娱乐场所审批通知单》；
　　（二）经营者持审批通知单到工商行政管理部门领取《企业申请营业登记注册书》，凭注册书到公安、消防、卫生等部门办理行业管理审批手续；
　　（三）各有关部门审查合格后，由文化主管部门发给《文化经营许可证》，公安部门发给《公安许可证》、卫生部门发给《卫生许可证》，最后由工商行政管理部门发给《营业执照》，具备上述三证一照，方可营业。


　　第六条　不准在公园、广场、临街、居民区等露天场地开办营业性卡拉ＯＫ娱乐项目。


　　第七条　舞厅、音乐厅歇业或变更经营方式、范围、地址和法人代表，须按开业登记的审批程序，向有关部门申请办理注销或变更手续。
　　对经批准的舞厅、音乐厅，半年内未能营业，视为自动歇业，由原审批部门注销其证照。


　　第八条　凡县（市）、区文化主管部门批准开办的营业性舞厅、音乐厅，由县（市）、区文化主管部门到市文化主管部门备案。

第三章　设施





　　第九条　开办营业性舞厅、音乐厅必须符合如下条件：
　　（一）舞厅面积不得少于80平方米，舞池面积不得少于60平方米，音乐厅面积不得少于40平方米，设有包厢的音乐厅总面积不得少于80平方米；
　　（二）舞厅只准设置一层开放式包厢（雅座），靠背高度不超过1．1米。严禁设置重叠式包厢和封闭、半封闭式包房或包厢，以及没有舞池的包厢屋。营业时房门里外不得上锁；
　　（三）舞厅、音乐厅房屋建设坚固、安全，有两条以上的出入通道，并保持畅通。安全门宽度达1．4米以上，并向外或里外开启（舞厅、音乐厅面积在100平方米以下者，可设一道安全门）；
　　（四）舞厅要设有衣物寄存处和吸烟室。有文艺表演节目和乐队演奏（唱）的舞厅、音乐厅，应设有小舞台及演奏（唱）和表演人员休息室；
　　（五）有良好的音响、灯光及其它设备；
　　（六）消防设备齐全、有效，设置得当，并安有一定数量的应急照明灯；
　　（七）通风、卫生等设施，符合卫生部门规定的标准；
　　（八）场地在改建或装修前，必须将图纸报送文化、公安、消防部门审核，经审核批准后方可施工。不准在居民楼里或靠居民楼修建、改建舞厅和音乐厅。

第四章　管理





　　第十条　经理（或负责人）及有关人员须经市文化主管部门培训并领取《岗位培训证书》，持证上岗。


　　第十一条　场所要有健全的安全、防火、卫生、禁烟、物价等管理制度。


　　第十二条　严禁播放、演出内容反动、淫秽、色情、迷信、格调低下以及有损国家尊严和民族团结的曲目及节目。


　　第十三条　严禁在场所进行卖淫、嫖娼、贩吸毒和赌博活动。


　　第十四条　严禁在舞厅、音乐厅搞色情陪侍活动。


　　第十五条　严禁音响超过国家规定的城市区域环境噪声标准，不得对外设置扬声器，不得扰民和影响单位办公。


　　第十六条　舞厅、音乐厅的灯光亮度不得低于4勒克司，包房或包厢里的灯光亮度不得低于3勒克司。严禁跳熄灯舞。


　　第十七条　不准明火照明，不准使用液化气钢瓶，散场后要全面进行消防检查。


　　第十八条　舞厅须按舞池面积每平方米1人定员，音乐厅按座席数定员，不得超员。


　　第十九条　演奏（唱）人员（包括迪斯科的ＤＪ师、音响师）必须持有经过市文化主管部门考核定级的演奏（唱）证。


　　第二十条　凡被聘用在本市舞厅、音乐厅从事营业性演出活动的单位或个人（包括节目主持人和时装表演人员）除按国家有关规定办理手续外，聘用单位须持双方签订的演出合同和演出人员业务水平的证明资料，向市文化主管部门申请，经审查合格，发给《临时演出许可证》后，方可演出。


　　第二十一条　广告和海报须报市文化主管部门审批。未经批准不得擅自刊登、播放和张贴。


　　第二十二条　舞厅、音乐厅营业时要有经理或负责人值班，不得脱岗。


　　第二十三条　舞厅、音乐厅经营者应履行下列义务：
　　（一）严禁携带管制刀具、枪支弹药、毒品、易燃易爆等物品者入场；
　　（二）维护好场内秩序，制止架斗殴、起哄闹事等有悖社会公德的行为；
　　（三）禁止中小学生和未成年人入场（音乐旱冰场除外）；
　　（四）不准精神病患者、酗酒者入场；
　　（五）主动配合物价部门严格执行物价政策和《反暴利法》，做到明码标价、合理收费、价目齐全、标价准确；
　　（六）不准聘用无证的乐队演奏（唱）人员及文艺表演人员；
　　（七）不得拒绝或阻挠文化行政管理人员依法执行公务；
　　（八）舞厅、音乐厅的经营者及演奏（唱）、文艺表演人员，要按有关规定向文化主管部门交纳管理费。

第五章　罚则





　　第二十四条　对违反本规定的单位和个人，文化、公安、消防、卫生、工商等管理部门可视情节轻重按各自职责范围，依据国家有关法律、法规分别给予警告、没收非法所得、罚款、停业整顿和吊销有关《许可证》的处罚：
　　（一）违反本规定第十二条、十三条和第十四条者，由公安机关依照有关法规处罚；
　　（二）违反本规定第五条第（三）项者，没收其非法所得，可以并处4000元以下的罚款。其它有关部门将根据各自的权限进行处罚；
　　（三）违反本规定第二十条者，没收非法所得，可以并处4000元以下罚款；
　　（四）违反本规定第七、十四、十五、十六、十七条和第九条第（二）项、第二十三条第（三）项者，没收非法所得，并处以3000元以下罚款，情节严重者停业整顿，直至吊销《许可证》。以上处罚可以并罚；
　　（五）违反本规定第十八、十九条和第二十三条第（一）、（二）、（四）、（六）、（七）项者，处以2000元以下罚款，对屡教不改者责令其停业整顿；
　　（六）违反第六条者，没收非法所得，并处以2000元以下罚款。


　　第二十五条　对因跳熄灯舞受处罚两次的舞厅，责令其停业整顿，拒不改正者，吊销《文化经营许可证》。


　　第二十六条　拖欠管理费者，除应补齐应交管理费外，按每日五元缴纳滞纳金。对拒交管理费者，勒令停业整顿或吊销《文化经营许可证》。


　　第二十七条　行政处罚必须出具省财政厅统一印制的罚没收据，罚没的财物全部上交同级财政部门。其中反动、淫秽物品一律交由公安机关处理。


　　第二十八条　对行政处罚决定不服者，可在收到《处罚决定书》之日起十五日内，向处罚部门上一级行政机关或同级人民政府申请复议，也可直接向人民法院提起诉讼。当事人不申请复议，也不起诉，拒不履行处罚决定的，做出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。


　　第二十九条　各级文化、公安、消防、卫生、工商等部门，要公开办事制度，接受群众监督，忠于职守，文明执法。凡滥用职权、以权谋私者，由主管部门追究其责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六章　附则




　　第三十条　本细则由市文化局负责解释。


　　第三十一条　本细则自公布之日起施行。