江苏省徐州市人民政府


徐州市人民政府令
　
第６８号



　　《徐州市新建商品房价格管理办法》已经一九九九年九月九日市人民政府第三十五次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市长　于广洲
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
一九九九年十一月二十七日


　　　　　　　　　　　徐州市新建商品房价格管理办法

第一章　总则





　　第一条　为规范新建商品房价格行为，促进房地产业健康发展，保护商品房消费者合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省商品房价格管理规定》，结合本市实际，制定本办法。


　　第二条　在本市城市规划区范围内国有土地上从事商品房开发经营及其相关管理活动的，应当遵守本办法。


　　第三条　市、县（市）、贾汪区价格主管部门负责本行政区域内商品房价格行为的监督管理工作。
　　各级建设、房产管理部门应当依法协助价格主管部门做好对商品房价格行为的监督管理。


　　第四条　商品房价格行为应当遵循合理、公开和诚实信用的原则。

第二章　价格制定





　　第五条　商品房价格的制定，应当以合理成本为基础、市场供求为导向，兼顾国家、企业和消费者三者利益，并结合区位、楼层、朝向、质量等因素，实行差别作价。


　　第六条　商品房价格的构成为：
　　（一）成本构成：
　　１、土地征用（出让）及拆迁补偿费；
　　２、前期工程费；
　　３、建筑安装工程费；
　　４、附属公共配套设施费；
　　５、公共基础设施费；
　　６、管理费用；
　　７、销售费用；
　　８、财务费用；
　　９、公共设施专项维修资金。
　　（二）利润。提取基数为本条第一项前五目之和，具体比例为：
　　１、经济适用房的利润，最高不得超过３％；
　　２、普通住宅房的平均利润率，最高不得超过８％；
　　３、高档住宅房和非住宅商品房的利润率，由开发经营单位自主确定。
　　（三）税金。
　　（四）住宅差价：
　　１、区位差价，按照同级政府建设、国土、价格部门共同确定并公布的地段划分增减价格；
　　２、楼层、朝向差价，由价格主管部门根据本地具体情况确定，但增减差价总额的代数和应当等于零；
　　３、质量差价，由价格主管部门根据建筑工程质量管理部门确认的优良工程，在商品房建筑安装工程造价的基数上加价１．５％。


　　第七条　商品房价格的计算公式为：商品房价格＝成本＋利润＋税金±区位差价±层次差价±朝向差价＋优良工程加价。


　　第八条　房地产开发经营单位必须按照本办法第六条规定的价格构成测算或者制定商品房销售价格。有关费率需要调整时，由价格主管部门按照规定权限调整。
　　开发小区（片）内的营业用房和设施的建设费用以及其他按照规定不得计入商品房成本的费用，不得计入商品房价格。

第三章　价格管理





　　第九条　商品房价格管理实行直接管理与间接管理相结合的原则。
　　不同类型的商品房实行不同的价格管理形式：
　　（一）经济适用房，实行政府定价，由房地产开发经营单位按照价格主管部门核定的价格执行预、销售价格；
　　（二）普通住宅房，实行政府指导价，房地产开发经营单位按照价格主管部门核定的基准价格，在３％的浮动幅度内执行预、销售价格；
　　（三）高档住宅房和非住宅商品房，实行市场调节价，由房地产开发经营单位依据建设开发经营成本和市场供求状况确定销售价格，报当地价格主管部门备案。


　　第十条　实行政府定价和政府指导价的住宅房，由房地产开发经营单位按照本办法第六条规定的价格构成项目测算价格，报当地价格主管部门审核批准：
　　（一）商品房预售时，应当向当地价格主管部门报批预售价格。
　　（二）商品房竣工经综合验收合格后，应当向当地价格主管部门报批销售价格。预售价格与销售价格一致的，书面告知当地价格主管部门认可。
　　（三）商品房附属建设车库、地下室、阁楼等，其销售价格一并报当地价格主管部门审批。


　　第十一条　经济适用房和普通住宅房预、销售价格未经价格主管部门审核批准的，房产管理部门不予核发《商品房预（销）售许可证》。


　　第十二条　价格主管部门、房产管理部门应当将批准的住宅房的价格与核发的《商品房预（销）售许可证》同时向社会公布。


　　第十三条　房地产开发经营单位销售商品房应当实行明码标价：
　　（一）经济适用房，应当按照价格主管部门审定的价格标示；
　　（二）普通住宅房，应当按照政府指导价并在规定的浮动幅度内确定的价格标示；
　　（三）高档住宅房和非住宅商品房，应当按照向当地价格主管部门备案的价格标示。


　　第十四条　商品房价格的标示，应当使用统一的标价表（签）。
　　商品房标价表（签）内容包括：
　　（一）商品房使用面积单价和建筑面积单价；
　　（二）商品房套内使用面积、套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积比例；
　　（三）座落位置、房型结构简图；
　　（四）楼房、朝向价格增减系数；
　　（五）商品房价格外代收代付的具体收费项目和收费标准。


　　第十五条　商品房交付使用办理上房手续时，未经当地价格主管部门批准，房地产开发经营单位不得收取标示价格之外的任何费用。
　　房地产开发经营单位在商品房销售中不得利用虚假广告宣传或者其他使人误解的手段进行价格欺诈。

第四章　罚则





　　第十六条　有下列行为之一的，由市、县（市）、贾汪区价格主管部门责令改正，并按照以下规定予以处罚：
　　（一）违反本办法第九条规定，擅自定价或者不按照价格主管部门审批的价格执行的，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以三万元以下罚款；情节严重的，责令停业整顿。
　　（二）违反本办法第八条第二款、第十五条第一款规定，随意摊提成本、重复收费、超标收费，变相提高价格的，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下罚款；没有违法所得的，予以警告，可以并处三万元以下罚款。
　　（三）违反本办法第十三条规定，不实行明码标价的，没收违法所得，可以并处五千元以下罚款。
　　（四）违反本办法第十五条第二款规定，利用虚假广告宣传或者其他使人误解的手段进行价格欺诈的，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，予以警告，可以并处三万元以下罚款。


　　第十七条　价格工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第五章　附则




　　第十八条　本办法所称经济适用房，是指享受政府优惠政策，并为特定对象建设的住宅商品房。
　　本办法所称普通住宅房，是指享受一定的政府优惠政策建设的住宅商品房。
　　本办法第六条中下列概念的含义是：
　　（一）土地征用（出让）及拆迁补偿费，指法律、法规和规章规定征用土地及拆迁的补偿、补助、安置等费用。拆迁旧建筑物回收的残值和安置中的差价收益应冲减成本，受让土地按实际支出的土地出让费计入成本。
　　（二）前期工程费，指开发项目实施前期工程发生的费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质的勘察、测绘、通电、通水、通路、土地平整等费用。
　　（三）房屋建筑安装工程费，指列入建筑安装工程施工图预算项目的主体房屋建筑安装费用，一般包括住宅土建（含桩基）工程费、水电安装工程费及附属工程费。材料价格的处理方法，执行省有关工程建设材料预算价格的规定。
　　（四）附属公共配套设施费，指列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。
　　（五）公共基础设施费，指开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。
　　（六）管理费用，指开发经营单位为组织开发经营活动所必需发生的费用，以本办法第六条第一项前五目之和为基数计算，不超过３％。
　　（七）销售费用，指开发经营单位为销售商品房而发生的费用，以本办法第六条第一项前五目之和为基数的１．５％计算。
　　（八）财务费用，是指开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费。利息支出的计算基础不超过本办法第六条第一项前五目之和的３０％，计息时间为：多层住宅不超过２４个月，高层住宅不超过３６个月。利率按国家规定执行。
　　（九）公共设施专项维修资金，该资金的征收、使用和管理按照国家、省有关规定执行。


　　第十九条　本办法自发布之日起施行。

广西壮族自治区人大常委会


广西壮族自治区农民负担管理条例
广西壮族自治区人大常委会


（1993年8月18日广西壮族自治区第八届人民代表大会常务委员会第四次会议通过）

目 录

第一章 总 则
第二章 村提留和乡统筹费
第三章 农村义务工和劳动积累工
第四章 农民其他负担
第五章 法律责任
第六章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了减轻农民负担，保护农民的合法权益，提高农民的生活水平，促进农村经济发展，根据宪法、法律和国务院《农民承担费用和劳务管理条例》，结合本自治区实际，制定本条例。
第二条 在本自治区行政区域内向农民征收、筹集、提取各种资金费用，要求农民提供农村义务工和劳动积累工，必须遵守本条例。
第三条 依照法律、法规的规定缴纳税金，承担费用和劳务，是农民应尽的义务。此外，任何规定农民无偿提供财力、物力和劳务的，均为非法行为，农民有权拒绝。
第四条 农村兴办各项事业，应当实事求是、量力而行、注重实效。
政府鼓励和支持发展农村集体经济，壮大集体经济实力，提倡主要依靠集体经营增加的收入兴办农村各项事业。
第五条 自治区、市（行署）、县（市、市辖区）人民政府农业行政主管部门主管本行政区域内的农民负担监督管理工作。
乡人民政府主管本乡的农民负担监督管理工作，日常工作由乡农村经济经营管理部门负责实施。
自治区各级审计、监察及有关部门按各自的职责监督、检查、处理违反本条例的行为。
第六条 自治区各级农民负担监督管理部门的主要职责是：
（一）宣传贯彻国家有关农民负担的法律、法规，监督检查其执行情况；
（二）会同有关部门审核有关农民负担的文件，按法定程序办理报批手续；
（三）编制、公布面向农民收费的法定项目及收费标准；
（四）检查、监督村提留、乡统筹费的管理使用情况；
（五）受理有关农民负担问题的检举和控告；
（六）对违反本条例增加农民负担的行为，会同有关部门进行查处或者向同级、上一级人民政府提出处理建议。
第七条 任何单位和个人都有权举报违反本条例的行为。各级农民负担监督管理部门和有关部门接到举报后，必须及时查处。
第八条 对检举、揭发或制止向农民乱收费、乱集资、乱罚款和各种摊派行为，成绩显著的，由人民政府给予表彰或奖励。

第二章 村提留和乡统筹费
第九条 农民直接向集体经济组织缴纳的村提留和乡统筹费（不含乡村集体所有制企业缴纳的利润），以乡为单位，人均负担不得超过上一年农民人均纯收入的5％，其中乡统筹费不得超过村提留和乡统筹费提取总额的一半。
第十条 村提留和乡统筹费主要按农民从事的产业和经济收入承担。
承包耕地的农民按其承包的耕地面积或者劳动力向其所属的集体经济组织缴纳村提留和乡统筹费。
经营个体工商业和私营企业的农民，应当在税后按经营所在地县级人民政府规定的提取比例缴纳村提留和乡统筹费，但不计算在本条例第九条规定的限额比例之内。
村提留、乡统筹费、劳务纳入农村承包合同管理，实行农民负担登记手册制度。
第十一条 村提留和乡统筹费，实行全年统算统收制度，由村集体经济组织和乡人民政府组织收取，其他单位不得收取。
严禁在发放农副产品预购定金时扣取村提留和乡统筹费。
第十二条 对收入水平在本村平均线以下的革命烈军属、伤残军人、失去劳动能力的复员退伍军人和特别困难户，可以减免村提留和乡统筹费。
乡人民政府评定的贫困村和因不可抗力造成较大经济损失的村，经村集体经济组织提出申请，乡农村经济经营管理部门审核、乡人民政府同意，可以减免乡统筹费。
第十三条 村提留，应当按照下列项目安排使用：
（一）公益金，用于五保户供养、特别困难户补助、合作医疗、卫生防疫、妇幼保健以及其他集体福利事业；
（二）公积金，用于农田水利基本建设、植树造林、购置生产性固定资产和兴办集体企业；
（三）管理费用，用于村干部报酬和管理开支。
村干部报酬实行定额补助和误工补贴两种形式。具体定额补助人数、标准和误工补贴办法，由乡人民政府根据村规模、经济发展水平和实际工作需要制定，报县级人民政府农民负担监督管理部门备案。
第十四条 乡统筹费，应当按照下列项目安排使用：
（一）乡村两级办学经费（即农村教育事业费附加），用于本乡村民办教师（含代课老师）报酬、校舍维修及其他办学费用；
（二）计划生育费，用于独生子女补助、节育手术以及计划生育所需的其他费用；
（三）民兵训练费，用于参加军训人员的误工补贴、伙食补助和训练费；
（四）优抚费，用于现役义务兵家庭生活补助和其他优抚对象的优待、补助以及拥军优属活动开支；
（五）乡村道路修建费，用于本乡村范围内的道路、桥涵、船渡等的修建；
（六）可以用于五保户供养。五保户供养从乡统筹费用列支的，不得在村提留中重复列支。
以上各项所占乡统筹费总额的比例，由乡人民政府同各有关使用单位提出，报县级农民负担监督管理部门审核，县人民政府批准，但乡村两级办学经费占乡统筹费的比例，不得低于40％。
第十五条 村提留，由村集体经济组织每年年底作出当年决算方案并提出下一年度预算方案，经村集体经济组织成员大会或者成员代表会议讨论通过，报乡人民政府备案。
村民委员会应当对村提留的收取和使用实施监督。
第十六条 乡统筹费，由乡人民政府每年年底作出当年决算方案并编制下一年度预算方案，经乡人民代表大会审议通过后，连同本乡范围内的村提留预算方案，一并报县级人民政府农民负担监督管理部门备案。
第十七条 村提留、乡统筹费预算、决算方案，应当在通过后七日内张榜公布，接受群众监督。
第十八条 村提留和乡统筹费属于集体经济组织范围内的全体农民所有，应当分户立账、分项核算、专款专用；每年年底由有关部门对其进行审计监督。
禁止任何单位、个人挪用和平调村提留和乡统筹费。

第三章 农村义务工和劳动积累工
第十九条 农村义务工，按标准工日计算，每个农村劳动力每年承担农村义务工五至十个。
劳动积累工，按标准工日计算，每个农村劳动力每年承担十至二十个。
因抢险救灾，需要增加农村义务工的，由县或者乡人民政府统筹安排。
有条件的地方，经县人民政府批准，可以适当增加劳动积累工，但每个农村劳动力每年承担最多不得超过五个。
对因病或者伤残不能承担农村义务工、劳动积累工的，可以减免。
第二十条 农村义务工和劳动积累工以出劳为主，也可以车工（含畜力车、机动车）抵顶。农民要求以资代劳的，必须经村集体经济组织批准。不得强制农民以资代劳。
第二十一条 农村义务工和劳动积累工，应当按照下列规定使用：
（一）农村义务工，主要用于植树造林、抢险救灾、道路修建、修缮校舍等；
（二）劳动积累工，主要用于农民受益范围内的农田水利基本建设和植树造林，应当主要在农闲期间使用。
以资代劳的资金，必须按照前款规定使用，不得挪用和平调。
第二十二条 农村义务工和劳动积累工，由乡人民政府与村集体经济组织协商提出用工计划，经乡人民代表大会审议通过后执行，年终由村集体经济组织张榜公布用工情况，接受群众监督。

第四章 农民其他负担
第二十三条 面向农民的行政事业性收费，其项目设置、标准的制定和调整，必须经自治区财政、物价主管部门会同农民负担监督管理部门批准，重要项目必须报经自治区人民政府批准。
行政事业性收费，收费时必须出示收费许可证和使用财政部门统一制发的票据。
第二十四条 严格控制以行政手段向农民集资。集资项目的设置和范围，必须遵循法律、法规和国务院有关政策规定，并经自治区人民政府计划主管部门会同财政主管部门、农民负担监督管理部门批准，重要项目须经自治区人民政府批准。
第二十五条 向农民发放牌照、证件和簿册，必须依照法律、法规的规定或者经自治区人民政府批准。
向农民发放牌照、证件和簿册，只准收取工本费。工本费标准由自治区物价主管部门会同农民负担监督管理部门核定。
第二十六条 禁止强制农民订购有价证券、报刊和书籍；禁止强制向农民募捐、摊派和要求提供赞助；禁止强制农民参加保险。法律、法规另有规定的除外。
第二十七条 企业、事业单位为农民和集体经济组织提供经济、技术、劳务、信息、保险等服务，应当遵守自愿原则。收取费用应当按照国家和自治区有关规定执行，国家和自治区没有规定的，由双方签订合同，按合同规定享受权利和履行义务。
第二十八条 国家机关工作人员在农村执行公务，行政机关、事业单位在农村设置机构或者配备人员，所需经费不得向农民和集体经济组织摊派。
第二十九条 农村各类学校除自治区统一规定的学杂费和代收的书本费、水电费以外，不得以任何理由和任何方式向学生收取其他费用。
禁止学校强行代收学生人身保险费。
禁止教育行政部门和学校强行要求学生集资、捐助、借款和统一订做各种服装（含校服、运动服）、购买学习资料、学习用品及其他商品。
第三十条 向农民收取农用水费、电费，必须按照国家和自治区人民政府的有关规定执行，不得擅自提高收费标准，不得随水费或电费加收其他费用。
第三十一条 县级人民政府水利、电力主管部门应当会同农民负担监督管理部门定期将农用水价、农村电价印发农户或者张榜公布，接受群众监督。
第三十二条 任何单位和个人不得截留、贪污、挪用、拖欠国家和自治区各级人民政府提供给农民的各种补贴、贷款、预付定金、专项投资款、扶贫款、救灾救济款、收购农副产品挂钩优惠物资和返还的减免税费。有关部门必须将上述款物的拨付和使用情况向农民公布，接受群众监督
。
不得拖欠支付给农民的农副产品收购款。

第五章 法律责任
第三十三条 违反本条例规定设置的收费、集资项目，由农民负担监督管理部门或者政府法制工作机构报请同级人民政府予以撤销；农民负担监督管理部门可视情节提请有关主管机关给予单位负责人和直接责任人行政处分。
第三十四条 违反本条例规定有下列行为之一的，由农民负担监督管理部门或者有关部门报请同级或者上一级人民政府责令其停止违法行为，限期如数退还非法收取的款物；造成经济损失的，责令其予以赔偿。并视情节由所在单位或者有关主管机关给予单位负责人和直接责任人行政处
分：
（一）超出规定限额提取和使用村提留和乡统筹费的；
（二）村集体经济组织和乡人民政府以外的其他单位收取村提留和乡统筹费的；
（三）在发放农副产品预购定金时扣取村提留和乡统筹费的；
（四）未按规定范围使用村提留和乡统筹费的；
（五）强制农民以资代劳的；
（六）挪用、平调村提留、乡统筹费和以资代劳资金的；
（七）非法向农民实施行政事业性收费、集资的；
（八）未经批准或者未按规定标准收取牌照、证件、簿册工本费的；
（九）向农民和集体经济组织摊派在农村执行公务、设置机构或者配备人员所需经费的；
（十）未按规定收费标准收取农用水费、农村电费或者随水费、电费加收其他费用的；
（十一）未按规定收费标准收取学杂费和代收的书本费、水电费，以及强行代收学生人身保险费，强行要求学生集资、捐助、借款和统一购买学习资料、学习用品、校服、运动服及其他商品的；
（十二）截留、挪用、拖欠国家和自治区各级人民政府提供给农民的补贴、贷款、预付定金、专项投资款、扶贫款、救灾救济款、收购农副产品挂钩优惠物资和返还的减免税费的；
（十三）拖欠支付给农民的农副产品收购款的；
（十四）向农民和集体经济组织乱摊派的；
（十五）违反本条例规定增加农村义务工和劳动积累工的。
违反前款规定的，由县级以上农民负担监督管理部门视情节给予单位1000元以上10000以下罚款；对单位负责人和直接责任人可处100元以上500元以下罚款。贪污、挪用村提留、乡统筹费以及扶贫款、救灾救济款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
罚款一律上缴财政。
第三十五条 对使用警具、警械或者以其他手段强行向农民非法收取村提留、乡统筹费和其他费用，情节严重的，由有关部门给予单位负责人和直接责任人行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十六条 无视法律、法规规定，加重农民负担而引发恶性案件，致使公共财产、国家和人民利益受重大损失的，由农民负担监督管理部门报请同级人民政府或者上一级人民政府给予单位负责人和直接责任人行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条 农民负担监督管理部门工作人员不认真履行职责，玩忽职守，徇私舞弊的，由所在单位或者有关机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条 对检举、揭发、控告和抵制向农民乱收费、乱集资、乱罚款和进行各种摊派的单位和人员打击报复，属于违反《中华人民共和国行政监察条例》的，由行政监察机关依法处理；违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关依法处罚；构成犯罪的，由司法机关
依法追究刑事责任。
第三十九条 违反本条例规定增加的农村义务工和劳动积累工，经乡农民负担监督管理部门核实，由乡人民政府在下一年度用工计划中扣减，或者由用工单位按标准工日给予农民出工补贴。
第四十条 当事人对依照本条例规定作出的行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定通知之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议；当事人对复议决定不服的，可以在接到复议决定通知之日起十五日内，向人民法院起诉；当事人也可以直接向人民法院起诉。逾期
不申请复议、不起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。
第四十一条 农民拒不履行本条例规定的义务的，由村集体经济组织或者村民委员会责令限期履行；情节严重的，报请乡（镇）人民政府决定，申请人民法院强制执行。
第四十二条 农民对行政机关违反本条例规定作出的收费、集资、摊派和要求承担劳务的决定不服，可以在接到决定之日起三十日内，向上一级行政机关申请复议，复议机关应当在三十日内作出复议决定；申请人对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内，向人民法院起
诉。农民也可以在接到决定之日起三个月内，直接向人民法院起诉。

第六章 附 则
第四十三条 自治区各级人民政府及其所属工作部门过去制定的涉及农民负担的规定，与本条例规定相抵触的，一律废止。
第四十四条 本条例具体应用中的问题由自治区农业行政主管部门负责解释。
第四十五条 本条例自发布之日起施行。



1993年8月18日