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论房屋承租人优先购买权制度的完善/王胜宇

时间:2024-06-26 15:04:51 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9770
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房屋承租人的优先购买权是指当房屋出租人出卖房屋时,承租人在同等条件下,依法享有优先于其他人购买该承租房屋的权利。 1最高人民法院出台《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》不仅积极肯定了房屋承租人优先购买权的存在价值,而且进一步明确了房屋承租人优先购买权的权利性质、权利的行使条件和方式。但实践中,房屋承租人优先购买权制度还存在很多不完善之处。
  一、关于房屋承租人优先购买权的两种观点
  关于房屋承租人优先购买权制度,学术界和实务界至今仍存在存废之争。
  主张该制度存在的理由的有:第一,房屋承租人优先购买权具有效率和秩序价值,可以充分发挥物的效用,提高物的使用效率,维护既有的物的使用关系,稳定社会经济秩序。第二,体现了实质上的公平。在出租人与承租人的关系之中,承租人因基于出租人的所有权而享有物的使用权,承租人被当然推定为“弱者”,如承租人和第三人享有平等的购买权则不利于保护弱者的合法权益,所以国家通过法律允许承租人、共有人在同等条件下优先购买,反映了在经济公平基础上国家对平等权所进行的修正,这是法律公平实现的更高层次。
  与此相对,有大批学者主张废止,理由是:第一,所有权权能的要求。房屋承租人在同等条件下的优先购买权,是对出租人出卖房屋的选择权的一种限制,是对意思自治原则的侵犯,同时也一定程度上损害和制约了房屋所有人对特定人格对象的出售房屋的权利,为新的矛盾纠纷引发留下了隐患。 2第二,立法本身存在缺陷。“同等条件”规定模糊,造成适用法律上的不确定状态。出租人为了与第三人订约,双方可以先达成高价约定迫使承租人放弃权利,出租人再实际低价转让给第三人,而且优先购买权的行使令房屋所有权陷入了一种不稳定状态,房屋交易遥遥无期,善意买受人的利益遭到极大的破坏,交易安全无从谈起。 3第三,通行的制度作用显见。《合同法》虽然以基本法律的形式确定了房屋承租人享有优先购买的权利,但无法使现有的物的租赁关系处于实质的稳定之中。如果从维护房屋租赁的稳定性和承租人的权益角度出发,为各国所普遍接受的“买卖不破租赁”原则即可实现此目的。在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。第四,立法背景已演变。房屋承租人的优先购买权是应我国建国初期房产资源匮乏的经济形势要求而产生的,随着我国市场经济改革的进一步深化以及商品化住房制度的建立,房产交易市场的繁荣为居住的实现提供了多种条件和方式,承租人不购买所承租的房屋并不会影响其基本的生活需要,而且市场经济发展所需求的意思自治和交易安全却恰恰是优先购权制度所压制的法律价值。 4
  二、对房屋承租人优先购买权两种观点的评析
  纵观上述反对与赞成的声音,虽然反对的理由有合理成分,但笔者更赞同保留房屋承租人的优先购买权制度。所有权的行使是所有人对物进行支配,体现其支配权的过程,具体地表现为所有人依照法律规定实现其所有权各项权能的行为。所有权虽然是一种完全的支配权,但要在法律规定的范围内进行,不得滥用所有权损害社会公共利益和第三人利益,所以,所有权不受限制的理想从来就没有彻底地变为现实。“买卖不破租赁”原则也不可能完全替代房屋承租人优先购买权制度发挥效用,第三人从出租人手中购买房屋多半并不是再出租,而是出于居住、营业等需求,实质上房屋买卖后的租赁关系很难继续保持稳定的状态,对承租人而言,如没有优先购买权对出租人的约束,其合法权益很难得保护。现阶段,虽然房屋承租人优先购买权的立法背景发生了变化,但住房紧张的状况在商品房高房价的压力下必然出现反弹趋势,保留此项制度非常必要,至于立法本身存在的弊端,则可以通过正确认识优先购买权的效力、修正相关法律条文解决。
  三、完善房屋承租人优先购买权制度的建议
  (一)房屋承租人优先购买权的效力
  房屋承租人的优先购买权是建立在先买权基础上的,先买权在我国现行立法也叫优先购买权,优先购买权既有物权效力的优先购买权,也有债权效力的优先购买权。物权的优先购买权可以对抗任何人,具有对世效力。债权的优先购买权只能在当事人间主张,不能对抗第三人。前文已述及房屋承租人的优先购买权的价值,笔者较同意给予承租人债权保护。基于债权的相对性,确立债权属性,意味着承租人的优先购买权的行使只影响承租人和出租人之间的法律关系,而对于第三人不产生约束力。在出租人尚未转移租赁房屋所有权时形成类似一物二卖关系,承租人的优先权应是优先于第三人取得物权,第三人可依其出租人之间债权合同主张不履行赔偿之诉。而在出租人已经转移房屋所有权的情况下,承租人得主张债之不履行赔偿之诉救济其优先利益。 5《合同法》中关于房屋承租人优先购买权的内容过于原则,但是最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题的解释》补充了相关内容,实现了法律体系内部的和谐统一。
  (二)关于同等条件的司法判定
  同等条件是指房屋出卖价格、支付方式、缔约考虑期限、附带的其他条件等方面对等。同等并非要求承租人承受的条件与第三人的完全相同,只要基本对等,并且不损害出租人的合法权益,不阻碍出租人与不特定第三人进行买卖房屋磋商即可。对于房屋价格的参照基准,有人建议对于房屋出租人与特定第三人之间具有其它诸如买卖、借贷、商贸等经济往来利益等情况的,适用金钱折算法,承租人在满足承担房屋售价加上金钱折价总和的基础上得主张房屋优先购买权。 6鉴于人格利益商品化理念对于传统民法理念的突破,增加基于特定第三人产生的人格利益,转移到房屋价款之中,有其合理的部分,也符合市场经济规律的发展,但实践中应慎重审查出租人与特定第三人是否存在规避承租人优先购买权行使的情形。
  ()关于损害承租人优先购买权的救济期限
  除斥期间仅适用于形成权,期间届满权利当然消灭。据此,如将承租人的优先购买权定性为形成权,除斥期间届满后,承租人便不可主张权利,出租人仅因期间届满就能对抗承租人而无需提出其他抗辩理由,承租人的实体权利会消灭,并且除斥期间不适用中止、中断和延长的规定,这样不利于完整地保护承租人的权利。所以,对损害承租人优先购买权的救济期限应适用诉讼时效。《民法通则》规定普通诉讼时效为二年,考虑到救济期限太长不利于鼓励交易,太短不利于维护承租人的利益,所以建议适用一年的特殊诉讼时效。实践中可能存在出租人未通知承租人转让房屋,第三人又多次易手的情形,如承租人因自己的疏忽错过在合理期限内主张优先购买权,多年以后再主张,对出租人和第三人来说不公平,建议一年的诉讼时效从承租人知道其优先购买权被侵害之日起算,但从出租人与第三人签订房屋买卖合同或实际转让之日起不超过三年为宜。另外,《民法通则》第138条规定:“超过诉讼时效期间,当事人自愿履行的,不受诉讼时效限制”,适用诉讼时效相比较除斥期间而言有灵活之处,也给承租人的权利实现提供了多种可能。
  ()对承租人的限制
  1、承租人必须是基于居住与出租人建立租赁关系的,才享有优先购买权,出于商业和其他用途的不能享有。如此才符合承租人优先购买权制度侧重维护承租人的居住、生活、休憩利益的主旨。2、承租人优先购买权的效力只及于其承租范围内的房屋,按对“出租人出卖租赁房屋”的通常理解,承租人与未承租房屋部分没有太大的依赖关系,故不能主张优先购买权。3、承租人经出租人同意将房屋转租,从实际占有房屋和对房屋的依赖关系出发,由次承租人享有优先购买权较合理,但如果承租人转租未经出租人同意,承租人和次承租人都不应享有优先购买权。4、一个房屋上存在多个租赁关系时,房屋可分割出卖的,各承租人仅对承租的部分享有优先购买权,承租人就承租部分放弃优先购买权的,其他承租人对此不能主张优先购买权;不可分割的,各承租人能协商一致的按协商结果处理,不能协商一致的由承租房屋所占整体房屋比例最大的承租人享有整体房屋的优先购买权,若放弃则按比例大小依次类推。
  (五)与其他权利冲突的解决
  1、与善意第三人的买受权。《物权法》已将善意取得的范围扩展至不动产,在房屋出租人与善意第三人已经依法办理了房屋产权过户手续的情况下,第三人取得房屋所有权。“两利相权取其重”,基于债权关系产生的承租人的优先购买权须让位于物权,据此,承租人不能再主张优先购买权,不能请求善意第三人返还房屋。2、与其他共有人的优先购买权。共有人的优先购买权是基于物权关系产生的,承租人的优先购买权是基于债权关系产生的,根据物权优于债权的原理,共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。3、与拍卖中最高竞价者的买受权。按最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定,出租人用拍卖方式出卖房屋应提前通知享有优先购买权的承租人,承租人未到场的视为放弃。据此,承租人的优先购买权不能对抗拍卖中最高竞价者的买受权。承租人如到场参与拍卖,则成为竞买人,所享有的权利应当与其他竞买人无异。但有可能承租人因各种客观理由不能到现场参与竞买,应建议承租人享有报价的权利,如现场竞价低于承租人的报价,由承租人以报价买受房屋。

  北安市法院 王胜宇

济宁市人民代表大会常务委员会专项工作评议办法

山东省济宁市人大常委会


济宁市人民代表大会常务委员会专项工作评议办法

(2008年6月30日济宁市十五届人大常委会第4次会议通过)


第一章 总 则


第一条 专项工作评议是加大监督力度,增强监督实效的重要形式。它不仅可以有力地推进重要决策部署的贯彻落实和重点工作的开展,而且能够对民主法制建设产生积极影响。为了规范市人民代表大会常务委员会(以下简称常务委员会)的专项工作评议,督促本级国家行政机关、审判机关、检察机关依法履行职责,根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》、《中华人民共和国各级人民代表大会常务委员会监督法》等有关法律法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称专项工作评议,是指常务委员会对本级国家行政机关、审判机关、检察机关的某项工作或事关重大、涉及面较广的重点工作情况进行审议和评价的监督活动。
常务委员会评议的本级国家行政机关,包括市政府及其组成部门,政府直属机构和在本行政区域内的垂直工作机构。
第三条 专项工作评议可以召开常务委员会会议进行,也可以单独召开评议会议进行。每年可组织开展评议一次。
第四条 专项工作评议要坚持党的领导原则,在市委领导下,围绕全市工作的大局和发展这个第一要务,推进重要决策的贯彻落实和重点工作的进展,促进依法行政、公正司法和关系人民群众切身利益及社会普遍关注的重大问题的解决。坚持民主、法制原则,广泛吸收人大代表参加,集中常务委员会组成人员和广大人大代表的聪明才智,体现广大人民群众的愿望和要求。坚持公开原则,评议活动广泛听取人大代表和群众的意见建议。坚持实事求是、客观公正、讲求实效原则,在选题、调研、公开、评议、整改等环节,找准工作着力点,以提高实效为核心,促进工作为目的,把工作做得生动扎实、富有成效。
第五条 专项工作评议由常务委员会主任会议组织实施。根据评议内容,由人大相关专门委员会及其工作机构具体负责协调和实施工作。必要时,可以从常务委员会机关或专门委员会抽调力量,由相关专门委员会牵头共同实施。

第二章 评议的内容和议题的确定

第六条 专项工作评议的主要内容:
(一)贯彻执行宪法、法律、法规、条例的情况;
(二)贯彻执行市委重大决策部署的情况;
(三)贯彻执行上级、本级人大及其常务委员会决议、决定的情况以及接受本级人大及其常务委员会监督的情况;
(四)办理市人大代表提出的议案、建议、批评和意见的情况;
(五)社会普遍关注、群众普遍关心的热点、难点问题的处理情况;
(六)常务委员会认为需要评议的其它工作情况。
第七条 常务委员会对本级国家行政机关、审判机关、检察机关专项工作评议的议题,根据下列途径反映的问题确定:
(一)常务委员会及其工作机构在执法检查或调查研究中发现的突出问题;
(二)市人大代表对人民政府、人民法院和人民检察院提出的建议、批评和意见集中反映的问题;
(三)常务委会员组成人员提出的比较集中的问题;
(四)市长公开电话和人民群众来信来访集中反映的问题;
(五)社会普遍关注的其他问题。

第三章 评议的实施和程序

第八条 常务委员会主任会议根据工作需要和各方面的意见,提出年度评议的议题和单位,制定专项工作评议方案。
年度评议的议题和单位建议名单,由常务委员会主任会议提请常务委员会会议确定。评议的议题和被评议单位名单应当列入常务委员会年度工作计划,并向市人大代表通报,向社会公开。
常务委员会主任会议根据实际工作情况,可以对评议的议题和被评议单位提出调整意见。
专项工作评议可以对议题涉及的所有单位进行评议,也可以选择部分单位进行评议,由常务委员会主任会议确定。
第九条 专项工作评议前,由常务委员会主任会议从常务委员会组成人员和市人大代表中抽调一定数量的人员,组成一个或若干个评议调查组,可以邀请部分上级人大代表参加,也可以邀请有关专家参加。
第十条 评议调查组可以采取走访、座谈、听取汇报等方式,听取各方面意见,了解被评议单位的有关情况。必要时,可以查阅有关资料。
评议调查阶段,常务委员会组成人员和有关人大代表可以就被评议工作进行视察。
常务委员会主任会议认为必要时,可以责成审计、监察部门对被评议单位进行审计或者调查,并听取审计或者调查情况的报告。
第十一条 被评议单位及其所在机关和相关单位应当根据评议调查组的要求,如实介绍情况,提供有关资料。
第十二条 评议调查组调查结束后,应当形成书面调查报告。调查报告应当写明调查情况、被评议单位履行职责情况、存在的问题,并提出具体建议。调查报告经常务委员会主任会议初审后向常务委员会会议或单独召开的评议会议提交。
第十三条 被评议单位应当在进行会议评议的二十日前,向人大有关专门委员会及其工作机构报送工作报告征求意见,被评议单位对报告修改后,在常务委员会会议或单独召开的评议会议举行十日前送交常务委员会办公室。常务委员会办公室应当在评议会议举行七日前将工作报告发给常务委员会组成人员和有关人大代表。
第十四条 会议评议程序:
(一)听取工作报告;
(二)听取调查报告;
(三)审议工作报告和调查报告;
(四)对被评议单位的工作进行无记名投票测评。
常务委员会会议进行评议时,参加调查的市人大代表列席会议,可以发表意见。单独召开的评议会议,参加调查的市人大代表出席会议,发表意见,并与常务委员会组成人员一起投票测评。
第十五条 测评采用打分的办法进行。满分为100分,平均得分80分以上为满意;60分至80分为基本满意;60分以下为不满意。测评结果当场宣布。
第十六条 对专项工作进行会议评议时,被评议单位主要负责人应当到会听取意见,回答询问,或者就有关问题作出说明;被评议单位其他负责人和相关人员按照要求到会听取意见,回答询问。
市人民政府,市人民法院,市人民检察院有关人员按照要求列席会议,听取评议意见。
根据需要,常务委员会主任会议可以确定公民旁听会议。
第十七条 人大相关专门委员会及其工作机构根据会议评议情况和调查情况进行汇总整理,形成书面评议意见。经常务委员会主任会议研究通过后,作为常务委员会的正式评议意见,以书面形式印发。
第十八条 被评议单位应当认真研究评议意见,制定整改措施,切实加强整改,并按照规定时间向常务委员会提交整改报告。
第十九条 评议工作要注重整改实效。人大相关专门委员会应对整改情况进行监督、检查,督促整改措施落实。常务委员会组成人员和市人大代表对被评议单位的整改情况不满意的,由常务委员会主任会议责成其继续整改,并在规定的时间内报告整改情况。常务委员会组成人员和市人大代表对被评议单位重新整改结果仍不满意的,常务委员会将依法提出质询,或组织特定问题调查委员会进行调查,并视情况作出相应的决议决定。

第四章 评议结果的运用

第二十条 专项工作评议结果向市委报告,向市人民政府、市人民法院、市人民检察院通报,向被评议单位反馈。垂直工作机构的评议结果,书面通报其上级主管部门。
向市人大代表通报,向社会公布。
抄送市委组织部门。
建议市委作为年终考核、评先树优和干部使用的重要参考依据。

第五章 附 则

第二十一条 本办法自通过之日起施行。

最高人民检察院、公安部关于在看守所设置同步录音录像讯问室的通知

最高人民检察院 公安部


最高人民检察院、公安部关于在看守所设置同步录音录像讯问室的通知

高检会[2012]7号


各省、自治区、直辖市人民检察院、公安厅(局),军事检察院,新疆生产建设兵团人民检察院、公安局:
  根据修改后刑事诉讼法有关规定,为了加强公安机关与人民检察院的协作配合,保证人民检察院在直接立案侦查的案件中讯问在押职务犯罪嫌疑人实行同步录音录像工作,进一步提高人民检察院严格依法办案和理性、平和、文明、规范执法的水平,增强查办职务犯罪效果,深入推进反腐倡廉建设,现就在看守所设置、使用和管理讯问室,保证人民检察院讯问职务犯罪嫌疑人实行全程同步录音录像工作的有关事项通知如下:
  一、根据修改后刑事诉讼法第116条、第121条规定,各级人民检察院在直接立案侦查的案件中讯问在押职务犯罪嫌疑人应当在看守所进行,并实行全程同步录音录像。为保证人民检察院讯问在押职务犯罪嫌疑人实行同步录音录像,看守所可以设置由人民检察院相对固定使用的讯问室,配置录音录像、信息网络传输等设备。
  二、各级人民检察院应当根据当地查办职务犯罪案件工作的实际需要,积极与公安机关协商,确定在看守所设置同步录音录像讯问室的数量。
  三、看守所设置人民检察院相对固定使用的同步录音录像讯问室,应当由同级人民检察院负责提供录音录像设备,承担讯问室建设、改造以及录音录像设备的维护、保养费用。
  四、看守所同步录音录像讯问室录音录像系统技术标准、监控系统、内部装饰等应当符合《看守所建筑设计规范》、《看守所监控系统建设规范》和《人民检察院办案工作区设置和使用管理规定》、《人民检察院讯问职务犯罪嫌疑人实行全程同步录音录像系统建设规范(试行)》等规定。
  五、看守所设置的人民检察院相对固定使用的同步录音录像讯问室由看守所负责管理,优先保证人民检察院办案需要,同步录音录像设备由人民检察院指派技术人员操作。同步录音录像讯问室空闲时,看守所可以安排其他办案单位使用。
  六、人民检察院在看守所同步录音录像讯问室讯问在押职务犯罪嫌疑人,应当严格执行看守所有关规定。严禁在同步录音录像讯问室安放床铺留置职务犯罪嫌疑人,一般情况下不得在夜间提审,确需在夜间提审的应当严格履行审批手续,确保职务犯罪嫌疑人的合法权益和办案安全。
  本通知自下发之日起执行。各地在执行中遇到的问题,请及时分别向最高人民检察院、公安部报告。


最高人民检察院
公安部
2012年10月8日