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构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的性质/杨盛秋

时间:2024-07-08 13:17:39 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9040
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构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的性质

云南大学法学院06级硕士研究生 杨盛秋

摘要:我国《物权法》明确了国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题。本文借鉴了准物权理论、将不动产物权的类型一分为二,从而以“二分法”分析并重构不动产登记的性质,论证了构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的准行政行为性质。

关键词:不动产物权 准物权 不动产登记的性质 准行政行为


不动产物权变动制度是一个既重要又庞大,且错综复杂的体系,它基本上由民法实体法上的物权法部分和行政法上的不动产登记制度两个部分组成。
建设社会主义市场经济的一个基本条件是划清政府与市场主体的各自活动范围,厘定政府职能界限。在经济管理领域,政府职能将限于核定社会成员准人市场的资格,明确民事权属状态,监督市场主体的经营活动,营造并维护市场的公平竞争环境,查处各种有损于市场机制能动性发挥的违法行为等。由此可见,作为明确市场主体产权归属及其权利享有状态内容之一的不动产物权登记制度在政府各项职能中居于基础性地位。
《物权法》第10条规定,“不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”明确不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题。

一. 重构我国不动产登记的性质

不动产登记,也就是不动产物权登记,是不动产所在地的登记机构依申请将不动产物权的设立、变更、转让和消灭在不动产登记簿上予以记载的制度。
(一)学界传统观点
目前学界有关不动产登记的性质,大体上有三种学说:1、公法行为说,该说认为:不动产登记的性质,属于一种行政行为。如有学者认为:“它是一种行政确认,就是指行政主体根据相对人的申请,依法对某一特定的法律事实、法律资格或权利义务关系的真实性、合法性予以确定、认可和证明的具体行政行为。”“国家登记机关对物权变动的登记正是属于行政确认登记的一种形态。” 2、私法行为说,该说认为,登记效力之发生在于登记之意思表示,登记效力之发生脱离申请人意思则难以发生效力。从登记所产生的效力来看,登记行为是产生私法效果的行为。3、证明行为说,该说避免公、私法性质上的判断,认为房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件,房屋产权变更登记本身,也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示,而不是对房屋买卖合同的审查和批准。
笔者认为,不能笼统地判断不动产登记的性质,分析不动产登记的性质必须结合不动产物权登记的种类及物权的基本分类。
(二)不动产登记的性质之分析
笔者借鉴准物权理论,将我国的不动产物权一分为二,并以此为基础分别探讨不动产登记的性质,从而在此“二分法”前提下展开对构建不动产统一登记制度的范围的研究。
1.我国的不动产物权的类型
根据我国现行法律和已颁布的《物权法》之规定,笔者认为,我国的不动产物权包括以下种类:
(1)不动产所有权:国家所有权;集体所有权;私人和其他权利人的所有权。
(2)不动产担保物权:只有不动产抵押权。
(3)不动产用益物权:自然资源使用权;建设用地使用权;土地承包经营权;宅基地使用权;地役权。
对于上述种类,借鉴准物权理论,可以将不动产物权分为准物权与典型物权。
典型物权如我们通常所涉及的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权。在此主要讨论准物权问题。
准物权同典型物权相比具有较大的特殊性,但仍然属于物权范畴。对准物权概念的理解在学者之间有一定的差异。如有学者认为准物权是指某些性质和要件相似于物权、准用物权法规定的财产权,因而法律上把这些权利当作物权来看待,准用民法物权法的规定。属于准物权的财产权有:林木采伐权、渔业权、采矿权、狩猎权、先买权等 。也有学者认为,水权、矿业权和渔业权等并非为民法所规定的物权,将准物权称为特别法上的物权。如王利明教授认为,特别法上的物权,公民、法人经过行政特别许可而享有的可以从事某种国有自然资源开发或作某种特定的利用的权利,如取水权、采矿权、养殖权等 。当然,也有学者明确地使用准物权这一概念。如崔建远教授认为,准物权不是属性相同的单一权利的称谓,而是一组性质有别的权利的总称。按照通说,它是由矿业权、水权、渔业权和狩猎权等组成 。为了论述的方便,笔者使用准物权这一表述。
准物权的客体一般具有不特定性,准物权的取得与自然资源主管部门的行政许可相联系。2004年7月1日起实施的《中华人民共和国行政许可法》规定,涉及有限资源开发利用的,应作为行政许可的事项(第12条规定)。由于准物权所指向的标的物是自然资源,而自然资源是有限的,并且与可持续发展和环境保护相关,因此,准物权具有很强的公法色彩。
准物权由行政许可而取得,其客体具有不确定性,同时准物权上负有较多的公法上的义务,一般不能自由转让,准物权的行使一般不以对物的占有为必要。
2.我国不动产登记的性质
笔者认为,对于不动产登记之性质,应以“二分法”区别对待。依不动产物权类型的不同将登记主要分成两类:
一类是行政机关依照法律规定的条件和程序许可或确认的物权之登记,如探矿权、采矿权、取水权等有关国家所有的自然资源的准物权。这一类准物权的登记,涉及公共利益和行政管理权关系密切。
另一类是通过合同、继承取得或者以土地出让方式产生的典型物权变动之登记,如房屋所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、地役权等。这一类基本上和行政管理权没有关系,主要是物权人通过登记机构的公示来确保自己的权利。
基于此,笔者认为,前一类以不动产行政管理理论为基础的不动产物权登记属于行政行为范畴,应由行政许可或行政确认等加以规范;后一类与公民权益息息相关,以民法物权法理论为基础的登记应为复合性质的行为,应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的重点。
综上所述,不动产登记行为的性质应以“二分法”论。目前实务界和行政法学界不分种类地笼统地只强调不动产登记行为性质的公法性或一味强调不动产登记行为的私法效果,又或是单以证明行为论,均不足以全面阐释内容丰富的不动产登记行为。

二. 我国不动产统一登记制度设计下的不动产登记的性质

《物权法》第10条规定,“不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”
如前所述,由于准物权登记的行政行为性质以及目前政出多门、管理分散的现状,准物权登记的统一无论在理论上还是实践中都是不成熟的。要想统一绝非易事,所以暂且维持现状。
以民法物权法理论为基础的典型物权的登记应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的问题。现阶段构建我国的不动产统一登记制度的范围应以这一类复合行为性质的不动产登记为限。这种复合性质的不动产登记,有两重意义:一是公法上的意义,一是私法上的意义。前者的意义在于行政权力对不动产的监督管理和给国家税收提供依据;后者的意义在于通过权利状态的公示,保证交易的安全。
从法理上对公法和私法分类的各种理论来看:首先,虽然不动产登记是由申请人的申请行为而开始,但不容忽视的是,不动产登记中主要的行为主体是国家有关部门,即国家公权力介入了登记。而事实上,正是国家公权力的介入才赋予了不动产登记的强大公示效力。其次,不动产登记在利益平衡上是为了调节国家和整个社会的物权的秩序,从而保障交易的安全。最后,从登记行为本身而言,通过不动产的登记,不仅仅产生公示物权的私法果,而且国家能够更主动有效地管理和宏观调控不动产这一重要的社会资源,带有显著的行政色彩。
有学者认为这种复合行为性质的不动产登记“是一种准行政行为和证明行为”。 笔者比较赞同这种观点。
行政行为以法律效果的内容是效果意思还是观念表示为标准,分为行政行为与准行政行为。准行政行为是介于法律行为与事实行为之间的一种行为,“只以单一的判断、认识与观念等受动的精神作用为要素” ,本身并不能直接为相对人设定行政法上的权利义务。该种观念表示行为效果完全基于法律的直接规定而产生,并非基于行政机关的意思而产生。因此,有学者认为,行政登记属于准行政行为,只产生间接的法律效果,而不产生直接的法律效果。
该行为之所以属于准行政行为:其一,登记行为是一种观念表示,不包含登记机关的意思表示,只代表登记主体对客观事实的认知与判断,不动产物权登记的内容只是对申请人的不动产物权享有与处置情况进行核实、登录。其二,登记行为的效果基于法律的明文规定而非行政主体的意思表示,该行为表明的是国家对民事权利主体所享有的不动产物权的一种确认。从行政主体的意思参与程度讲,不动产物权登记中,行政主体一般无自由裁量余地,对于符合条件的申请,其负有登录的义务与职责,是对私权状况的予以证明而非干预。所以,这一种不动产物权登记行为应是一种准行政行为,同时也是一种证明行为,如梁慧星老师所言,“不动产登记在本质上是国家证明行为,而不是批准行为”。
作为准行政行为的不动产物权登记具有两项功能:一是证明,登记行为在客观上产生一种公示效果,因此可以证明登记在不动产登记薄上的权利是正确、真实的,只有提供充足的反证,不动产登记薄中的登记内容才能被推翻;二是确认,登记在不动产登记薄中的内容是经过行政机关的核实后所做的记载,代表着官方对权利主体所享有的不动产物权的确认,因此在客观上具有一定的公定力。


商务部关于促进仓储业转型升级的指导意见

商务部


商务部关于促进仓储业转型升级的指导意见



【发布单位】商务部流通业发展司
【发布文号】商流通发[2012]435号
【发布日期】2012-12-18


  促进仓储业健康发展,加快推进传统仓储向现代物流转型升级,对于建立健全我国现代流通体系、降低流通成本、提高流通效率具有重要的战略意义和现实意义。根据《国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》和《商贸物流发展专项规划》的要求,现就促进仓储业转型升级工作提出如下意见:

  一、促进仓储业转型升级的重要意义

  仓储是以满足供应链上下游的需求为目的,依托仓库设施、利用信息技术对货物存储、加工包装、分拣配送等进行有效计划、管理和执行的物流活动,是物流一体化运作和商品流通的重要环节。改革开放以来,我国仓储业快速发展,仓储设施明显改善,产业规模持续扩大,社会化进程逐步加快,服务水平与作业效率有所提高,出现了地产类仓储、金融类仓储、自助式仓储等新的经营业态,一批功能完善、融入供应链一体化服务的现代仓储企业脱颖而出。
  但从总体上看,我国仓储业的传统经营方式还没有根本性改变,仓储自动化、标准化与信息化管理仍处于较低水平,造成我国流通企业商品库存时间过长、占压资金过多。2007至2011年,我国物流总费用占国内生产总值的比重由18.2%下降到17.8%,而保管费用占国内生产总值的比重却由5.8%上升到6.1%。
  加快仓储业转型升级,推动传统仓储企业由功能单一的仓储中心向功能完善的各类物流配送中心转变,由商品保管型的传统仓储向库存控制型的现代仓储转变,是建立健全物流配送体系的重要内容,是降低社会库存、提高流通效率的重要途径。

  二、指导思想、基本原则和发展目标

  (一)指导思想。

  深入贯彻落实科学发展观,以提高流通效率为宗旨,以基础设施为依托,以延伸服务链条为主线,以自动化、信息化、标准化为方向,进一步加强规划和政策引导,完善相关法律法规和行业标准,促进各类仓储企业健康发展,加快仓储业转型升级。

  (二)基本原则。

  坚持市场调节和政策引导相结合,充分发挥市场机制的作用,加强规划和政策引导,营造公平竞争的市场环境,实现企业优胜劣汰;坚持促进发展与加强规范相结合,加大对仓储设施升级改造的支持力度,强化标准规范,提升行业发展质量;坚持服务流通产业与加快行业发展相结合,要适应流通方式转变和流通产业升级的要求,拓展仓储服务链条,加快行业发展;坚持创新经营模式与利用仓储资源相结合,引导企业充分利用仓储资源,转变经营模式,主动开拓市场,实现转型升级。

  (三)发展目标。

  引导仓储企业由传统仓储中心向多功能、一体化的综合物流服务商转变。在服务方面由仓库出租向仓储管理、库存控制、加工包装、分拣配送、质押监管等多功能增值服务发展;在技术方面由平面堆放、人工操作向立体化存储、单元化作业、机械化与自动化操作发展;在管理方面由分散、粗放式经营向精益化、标准化与信息化发展。用五年左右时间,实现加工配送率达到40%,仓储服务达标率提高到40%,立体仓库的总面积占仓库总面积的40%;仓储企业机械化、自动化、标准化、信息化水平显著提高;商品库存周转速度明显加快,流通环节仓储费用占商品流通费用的比率显著下降。

  三、主要任务

  (一)支持仓储企业创新经营模式。鼓励仓储企业适应连锁经营、电子商务等现代流通方式发展要求,开展供应链库存管理、加工包装、分拣配送等供应链一体化服务。鼓励仓储企业通过联盟、重组、托管经营等方式,发展网络化仓储配送。支持有条件的仓储企业规范开展质押监管等供应链融资监管服务。
  (二)引导仓储企业推广应用新技术。大力推广集装技术和单元化装载技术,提高仓储作业效率。推广应用条形码、智能标签、无线射频识别等自动识别、标识技术和货物快速分拣技术。加强仓储技术装备的研发与推广,鼓励企业采用仓储配送、装卸搬运、分拣包装、条码印刷等专用技术设备。
  (三)加强仓储企业信息化建设。支持仓储企业购置或自主开发仓储管理信息系统,有条件的仓储企业要积极应用物联网技术。支持仓储企业与连锁企业、电子商务企业、生产企业等建设信息对接系统,实现数据共用、资源共享,提高仓储企业的供应链服务水平。
  (四)提高仓储企业标准化应用水平。指导仓储企业在仓库建设、仓库设计、仓储服务、仓储作业绩效考核等方面采用国家标准和行业标准,加大标准推广力度。支持仓储企业进行技术设施、设备的更新改造。鼓励仓储企业使用标准化托盘,积极参与托盘共用系统建设。
  (五)鼓励仓储资源利用社会化。鼓励仓储企业通过兼并重组、仓储联盟、共同配送、管理外包、建设仓储资源交易平台等方式,有效提高仓储设施利用率。鼓励企业内部仓储设施对外开放和经营,整合仓储资源,促进仓储资源社会化。
  (六)加大冷库改造和建设力度。适应冷链物流快速发展的要求,指导企业对现有冷库进行技术改造,并利用先进技术建设现代化冷库,促进我国冷库由原来大批量、小品种、存期长向小批量、多品种、多流通形式转化。加强冷库系统管理,提高运作效率,鼓励节能减排。

  四、保障措施

  (一)完善法律法规和政策体系。加快出台行业管理部门规章,规范仓储业经营秩序和企业经营行为。进一步加强行业指导,提升行业发展水平。加强与有关部门沟通协调,研究出台仓储设施改造、信息平台建设等方面的财税政策,引导仓储行业健康有序发展。
  (二)完善行业监测与标准体系。建立健全仓储市场监测指标体系,通过仓库租金、仓库利用率、行业发展指数等信息发布,引导仓储市场的有序竞争与协调发展。完善仓储作业规范、服务规范、安全规范、质押监管业务规范等标准体系。统一仓储、运输、配送等环节的计量标准、技术标准和数据传送标准等。
  (三)加强人才队伍建设。开展仓储从业人员的资质培训与认证工作,逐步实行持证上岗制度。充分利用高校教育资源和发挥教育培训机构的作用,研究将各类专业仓储从业人员的培养纳入教育体系。
  (四)加强行业组织建设。充分发挥行业协会在行业统计、标准拟定与宣传贯彻、课题研究、咨询服务、资质认证、人才培训等方面的积极作用,引导行业健康发展。增强行业协会在诚信体系建设、行业自律,服务企业等方面的功能。
  各地商务主管部门要提高认识,转变观念,加强组织领导,健全仓储行业管理机构,明确工作职责,加强行业指导、管理和服务,将促进仓储业转型升级作为推动物流工作的重要抓手,确保取得成效。






锦州市行政许可过错责任追究办法(试行)

辽宁省锦州市人民政府


2004年锦州市人民政府令第5号


《锦州市行政许可过错责任追究办法(试行)》已经2004年6月16日市政府第九次常务会议通过,现予发布,自2004年7月1日起施行。



市长


二○○四年六月三十日

锦州市行政许可过错责任追究办法(试行)
第一章总则
第一条为保证我市行政机关及其工作人员正确、及时、公正、高效地实施行政许可,保护公民、法人和其他组织的合法权益,维护公共利益和社会秩序,保障和监督行政机关有效实施行政管理,根据《中华人民共和国行政许可法》、《中华人民共和国行政监察法》、《国家公务员暂行条例》和其他有关规定,制定本办法。
第二条本办法适用于市属具有行政许可权的行政机关、法律、法规授权实施行政许可的组织和依法接受委托实施行政许可的其他行政机关(以下统称行政机关)及其工作人员。
第三条本办法所称行政许可过错,是指行政机关及其工作人员在行政许可工作中故意或者过失不履行或不正确履行规定的职责,以致影响行政秩序和行政效率、贻误行政管理工作,或者损害行政许可申请人合法权益,给行政机关造成不良影响和后果的行为。
第四条对行政许可过错责任人员的追究,依法由市监察机关或者任免机关依照法定权限和程序办理。
第五条行政许可过错责任追究,坚持实事求是、有错必究、惩处与责任相对应、教育与惩处相结合的原则。
第二章行政许可过错责任追究范围、行政
许可过错责任划分
第六条行政机关及其工作人员在实施行政许可过程中,有下列行为之一的,应当追究有关责任人员的责任:
(一) 对符合法定条件的行政许可申请不予受理的;
(二) 不在办公场所公示依法应当公示的材料的;
(三) 在受理、审查、决定行政许可过程中,未向申请人、利害关系人履行法定告知义务的;
(四) 申请人提交的申请材料不齐全、不符合法定形式,不一次告知申请人必须补正全部内容的;
(五) 未依法说明不受理行政许可申请或者不予行政许可的理由的;
(六) 不确定一个机构统一受理行政许可申请,统一送达行政许可决定的;
(七) 依法应当举行听证而不举行听证的;
(八) 对不符合法定条件的申请人准予行政许可或者超越法定职权作出准予许可决定的;
(九) 对符合法定条件的申请人不予行政许可或者不在法定期限和承诺期限内作出准予行政许可决定的;
(十) 对已经取消的行政许可事项继续实施的;
(十一) 依法应当根据招标、拍卖结果或者考试成绩择优作出准予行政许可决定,未经招标、拍卖或者考试,或者不根据招标、拍卖结果或者考试成绩择优作出准予行政许可决定的;
(十二) 不依法履行行政许可监督职责或者监督不力,造成严重后果的;
(十三) 对涉及其他部门的行政许可事项,不按规定及时主动协调、相互推诿或者拖延不办;或者本部门完成行政许可事项后,不按照规定移交或者拖延移交其他部门,造成严重后果的;
(十四) 非法委托中介机构、下属事业单位或者其他组织代行行政许可权的;
(十五) 在办理行政许可、对行政许可事项实施监督检查中,擅自收费或者不按照法定项目和标准收费,截留、挪用、私分或者变相私分实施行政许可依法收取的费用的;
(十六)在办理行政许可、对行政许可事项实施监督检查中,索取、收受他人财物或者谋取其他利益的;
(十七)在实施行政许可过程中,有其他依法应当追究过错责任的行为。
第七条行政许可过错责任分为直接责任、主要领导责任和重要领导责任。
第八条承办人不履行或者不正确履行职责,导致行政许可过错后果发生的,负直接责任。
第九条审核人、批准人不履行或者不正确履行职责,造成行政许可过错后果发生的,负直接责任。
第十条承办人不履行或者不正确履行职责,审核人、批准人应当发现而没有发现,或者发现后未予纠正,导致行政许可过错后果发生的,审核人负主要领导责任,批准人负重要领导责任。
第十一条审核人不采纳或者改变承办人正确意见,导致批准人发生行政许可过错的,审核人负直接责任,批准人负主要领导责任。
审核人应当报请而不报请批准人直接作出决定,导致行政许可过错后果发生的,审核人负直接责任。
第十二条批准人不采纳或者改变承办人、审核人正确意见导致行政许可过错后果发生的,批准人负直接责任。
未经承办人拟办、审核人审核,批准人直接作出决定,导致行政许可过错后果发生的,批准人负直接责任。
第十三条领导指令、干预,导致行政许可过错后果发生的,指令、干预的领导负直接责任。
第十四条集体研究、认定,导致行政许可过错后果发生的,决策人负主要领导责任,持错误意见的人负重要领导责任,持正确意见的人不承担责任。
第三章行政许可过错责任追究
第十五条行政许可过错责任追究方式:
(一)责令改正并责令作出书面检查;
(二)通报批评;
(三)给予行政处分。
第十六条根据情节轻重、损害后果和影响大小,行政许可过错分为一般过错、严重过错和特别严重过错。
第十七条对于一般过错的直接责任者,责令改正并作出书面检查;对主要领导责任者和重要领导责任者,给予通报批评。
第十八条对于严重过错的直接责任者,给予行政警告直至降级处分;对负主要领导责任者,给予行政记大过以下处分;对负重要领导责任者,给予行政警告处分,并通报批评。
第十九条对于特别严重过错的直接责任者,给予行政撤职或者开除处分;对负主要领导责任者,给予行政降级以上处分;对负重要领导责任者,给予行政记大过以上处分。
第二十条行政许可过错责任人员有下列行为之一的,应当从重处理:
(一) 一年内出现两次以上应予追究的行政许可过错行为的;
(二) 干扰、阻碍、不配合对其行政许可过错行为进行调查的;
(三) 对投诉人、检举人、控告人打击、报复、陷害的;
(四) 造成巨大损失或者特别恶劣影响的。
第四章附则
第二十一条行政许可过错责任追究,法律、法规和规章另有规定的,从其规定。
第二十二条本办法所称不履行职责,包括拒绝、放弃、推诿、不完全履行职责等情形;不正确履行职责,包括无合法依据及不依照规定程序、规定权限和规定时限等情形。
第二十三条本办法所称一般过错、严重过错、特别严重过错的区分:
(一)情节轻微,给行政机关和行政管理相对人造成损害后果和影响较小的,属一般过错;
(二)情节严重,给行政机关和行政管理相对人造成损害后果严重、影响较大的,属严重过错;
(三)情节特别严重,给行政机关和行政管理相对人造成损害特别严重、影响重大的,属特别严重过错。
第二十四条本办法所称批准人,一般指行政机关有批准权的主要负责人;审核人,一般指行政机关内设机构负责人;承办人,一般指具体承办行政许可事项的工作人员。依照内部管理分工规定或者经行政授权,由其他工作人员行使批准权、审核权的,具体行使批准权、审核权的人员,视为批准人、审核人。
第二十五条各行政机关应当按照本办法有关规定,结合本单位业务实际,制定本单位行政许可过错责任追究的具体实施办法。
第二十六条各县(市)区参照本办法执行。
第二十七条本办法由市监察局负责组织实施。
第二十八条本办法自2004年7月1日起施行。