借名买房双方反目 经适房案件审理陷入两难

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　　北京市昌平区人民法院回龙观法庭近日的一项调研显示：仅该法庭受理的涉及经济适用房“借名买房”、“黑白合同”引发的纠纷，就占到了该庭房屋买卖案件的一成左右。由于目前适用的《北京市经济适用房管理办法》不属于《合同法》规定的法律、法规的强制性规定，使该类案件在审理中出现如果严格按照《合同法》判决，到建委无法过户，案件难以执行，而按照《经济适用房管理办法》判决，又有悖于《合同法》和诚信原则的两难境地。
　　据回龙观法庭的法官介绍，回龙观法庭管辖的回龙观和天通苑地区，是全国最大的经济适用房项目地区，随着近年来房价的急剧攀升，钻法律、政策漏洞买卖经济适用房的当事人不在少数，此类案件有增多之势。据介绍，违反政策进行经济适用房买卖主要有以下两种现象：一种是“借名买房”，另一种是“黑白合同”纠纷。据悉，2009年回龙观法庭共受理房屋买卖纠纷案件190余件，上述两类案件约占案件总数的近一成。
　　借名买房


　　■实际出资人和名义买房人
　　产生纠纷一般有两种类型
　　据介绍，“借名买房”即指不符合经济适用房购买资格的人以具有购买资格的人的名义购买经济适用房。房产证上的所有权人系名义上的购买人，而实际出资的则是另外的人。
　　从回龙观法庭受理的此类案件来看，“借名买房”的当事人双方在购房前都会私下签订一个协议，对“借名”行为做出约定：1.双方明确约定一方将自己所有的购买经济适用房的房号转让他方；2.双方不明确约定买卖房号，仅签订协议约定，房屋购买后有关房屋的所有权利归属于实际出资人一方，名义买房人要无条件协助实际出资人办理相关手续；3.名义买房人在购买经济适用房之后即与实际出资人签订房屋买卖合同，约定将该套房屋出卖给实际出资人，待政策允许后再办理产权过户手续。
　　双方产生纠纷一般有以下两种类型：第一种是名义买房人想实际占有房屋，起诉实际出资人腾房；第二种是实际出资人起诉名义买房人，要求将房屋过户到自己名下。
　　■尴尬的判决：
　　实际出资人享有长期居住权
　　该法庭的法官告诉记者，双方签订的“借名买房”协议，使不具备购买经适房资格的人借用他人名义购买到了经济适用房，按照《经济适用房管理办法》，应属于无效协议，但是按照《合同法》的规定，也同样出现了该《管理办法》是否具有法律、行政法规的法律效力问题。
　　据法官们介绍，对“借名买房”案件，该法庭一般以房屋所有权证上登记的名字认定房屋的所有权人。实际出资人想要回出资，首先必须提供充足的证据。即便能够证明其是房屋的实际购买人，其要求退还的房款也不是按现在的市场价退还，而是按当初买房时的价钱退还。
　　法院同时考虑到，这样判决对实际出资人会造成巨大的经济损失，反之出借身份一方会获取房屋涨价带来的巨大经济利益。鉴于此，若实际出资人能够证明双方存在“借名买房”的关系，法院一般认定实际出资人对该房屋享有长期居住权，不用腾房。但这种判决也让法院颇为尴尬，因有房屋所有权的人不能居住该房屋，而实际居住该房屋的人却不享有所有权。
　　黑白合同
　　■经济适用房涨价
　　买卖双方“翻脸”
　　另一种情况是经济适用房买卖的“黑白合同”纠纷。根据相关规定，购买经济适用房的家庭未住满五年，不允许按市场价格出售。确需出售的，可以不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。
　　而经济适用房的“黑白合同”则是指，在对购买时间不满五年、不满足上市交易条件的经济适用房进行交易时，房屋买卖双方在合同中约定以经济适用房当时的购买原价进行交易，而在合同附件或另一份合同中将购房总价款分为两个部分，即购房款和装修装饰设备补偿款，前者是经济适用房当时的购买价，后者是现时商品房价格与经济适用房价格之差价。
　　该类合同表面上是按照原价转让经济适用房，而实质上买卖双方又同时约定过高的装修装饰设备补偿款，确保卖方从中赚取差价。涉案合同表面上符合经济适用房转让的形式，实质上为商品房买卖合同。因以商品房价格出卖经济适用房存在着极大的利益驱动，“黑白合同”的现象便应运而生。
　　在未住满五年，不允许按市场价格出售的经适房的买卖交易中，买卖双方经常会因为出现纠纷而告上法庭。比如有卖家与买家在签订了“黑白合同”后，因为房屋升值而毁约的现象。
　　■“黑白合同”是否有效
　　法院存在两种观点
　　记者采访中了解到，目前法院对经济适用房“黑白合同”是否无效存在两种观点。一种观点认为该类合同无效。因“黑白合同”实质上违反了经济适用房上市交易条件的政策规定，侵害了国家利益，符合合同无效的条件。另一种观点则认为合同并非无效。因《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定(即目前适用的《北京市经济适用房管理办法》) 不仅不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。因两种观点均具有一定的合理性，导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。
　　专家观点
　　经适房相关政策应当立法
　　昨天，市一中院的丁法官在接受记者采访时表示，涉及经济适用房“借名买房”和“黑白合同”案件存在法律盲点的问题，去年市一中院曾主持所辖基层法院确定了审理原则，即原则上按照《北京市经济适用房管理办法》认定合同无效。
　　丁法官认为，要从根本上解决上述问题，建议立法部门或国务院颁布经济适用房管理的相关法律或行政法规，将经济适用房的相关政策以法律法规的形式加以体现。
　　案例
　　借名买房双方反目　老夫妇面临无家可归
　　在昨天的采访中，回龙观法庭的法官给记者讲了这样一个案子：一对黑龙江的老夫妇把老家的房子卖掉，到北京投奔儿子。因为当时儿子没有北京户口，没有资格购买经济适用房，而商品房太贵又买不起，所以儿子当时借用了儿媳哥哥的名字购买了一套天通苑的经济适用房，双方签订了一份“借名购房协议”，约定由老两口的儿子出全款购买该房屋，媳妇的哥哥协助办理产权过户手续。老两口来北京后一直在该房子里居住。但是现在儿子离婚了，原大舅子起诉到法院，要求确认该房屋的所有权，让老夫妇和其儿子腾房。
　　老两口哭着在法庭上说：“我们在房子里住了快10年了，东北老家的房子也卖掉了，现在让我们腾房，不是把我们往死里逼吗？”
　　房主卖房后反悔　不认“黑白合同”
　　回龙观法庭审理了这样一起经济适用房买卖纠纷案：家住回龙观小区的张先生起诉岳女士，理由是双方签订的“经济适用房买卖协议”违反了“获得产权未满五年不得上市出售”的规定，请求法院判决双方合同无效。
　　张某在起诉中说：2009年4月21日，岳女士委托中介公司与他签订二手房买卖合同。合同约定：张某将其所有的天通苑的房屋出卖给岳女士，其中房屋成交价格为61.3万元，附属设施设备、装饰装修补偿款为53.7万元，共计115万元（双方一般在合同中只约定了购房价，装饰装修补偿款也即商品房与经适房的差价是在合同附件中约定的，故构成黑白合同）。后经其向昌平区建委咨询得知，其出售的经济适用房是2005年4月12日取得的产权，到签署卖房合同时未满五年不得上市，所以请求确认合同无效。
　　而此案的被告岳女士却说，双方签订二手房买卖合同后，其已经向张某支付了全部房款，双方还私下签订了补充协议，即上述房屋产权满五年后，由张某协助办理过户手续。岳女士认为，张某完全是看到房价上涨后，以“未满五年不得上市”的借口反悔卖房，而想获取更大的经济利益。张某的行为违反了诚信原则，法院不应支持。
广东省汕头市人大常委会


汕头市青年志愿服务促进条例

汕头市第十二届人民代表大会常务委员会公告

（第15号）

　　《汕头市青年志愿服务促进条例》已由汕头市第十二届人民代表大会常务委员会第二十七次会议于2010年4月14日通过，2010年6月2日广东省第十一届人民代表大会常务委员会第十九次会议批准，现予公布，自2010年9月1日起施行。

汕头市人民代表大会常务委员会
2010年6月23日



汕头市青年志愿服务促进条例

（2010年4月14日汕头市第十二届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过
2010年6月2日广东省第十一届人民代表大会常务委员会第十九次会议批准）

第一章　总则

　　第一条　为鼓励和规范青年志愿服务活动，保障青年志愿服务组织、青年志愿者和服务对象的合法权益，促进青年志愿服务事业发展，推动和谐社会建设，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
　　第二条　本市行政区域内的青年志愿服务组织、青年志愿者及其服务活动适用本条例。
　　第三条　青年志愿服务活动是一项非营利的公益性活动，应当遵循自愿、无偿、平等、诚信、合法的原则。
　　第四条　市、区（县）人民政府应当鼓励社会各界和广大公民积极参与各项志愿服务，为青年志愿服务活动提供必要的资金、政策支持和其他便利条件。
　　民政、财政、人力资源和社会保障、教育等行政管理部门应当按照各自职责，为青年志愿服务事业提供支持和保障。
　　乡镇人民政府、街道办事处应当支持和帮助本辖区青年志愿服务活动的开展。
　　第五条　本市建立志愿服务工作协调机制。
　　共青团汕头市委员会对本市行政区域内的青年志愿服务活动进行组织、协调、指导和监督。
　　市青年志愿者工作指导机构在共青团汕头市委员会的领导下，具体承担开展青年志愿服务活动的日常工作。
　　第六条　市、区（县）可依法成立青年志愿者协会，联络本行政区域内的青年志愿服务组织，组织、协调和指导本行政区域内的青年志愿服务工作。
　　行业根据需要可以依法成立行业青年志愿者协会。
　　机关、团体、企事业单位和其他组织的青年志愿服务组织，经申请可以成为青年志愿者协会的分支机构或者团体会员。

第二章　青年志愿服务组织

　　第七条　青年志愿服务组织具备社会团体登记管理规定条件的，应当经区（县）级以上民政部门依法登记为从事志愿服务的公益性社会团体法人。
　　第八条　青年志愿服务组织应当向社会公开组织的服务范围和项目、人员构成和主要负责人以及财务使用状况等情况。
　　第九条　青年志愿服务组织应当履行以下职责：
　　（一）负责青年志愿者的招募、注册、培训、管理、考核和表彰；
　　（二）负责志愿服务的资金和物资的筹集、使用和管理；
　　（三）制定青年志愿服务计划并组织实施；
　　（四）保守青年志愿者和服务对象的隐私，维护青年志愿者和服务对象的合法权益；
　　（五）为青年志愿者进行志愿服务活动提供必要的物质和安全保障；
　　（六）青年志愿服务组织章程规定的其他职责。
　　第十条　青年志愿服务组织向社会招募青年志愿者时，应当公开招募青年志愿者的条件、数量、服务内容等有关信息并告知志愿服务过程中可能出现的风险。
　　第十一条　青年志愿服务组织安排青年志愿者参加志愿服务活动应当与其年龄、知识、能力相适应。
　　第十二条　青年志愿服务组织应当在开展青年志愿服务活动前，对青年志愿者进行专业知识和安全技能等相关内容的专项培训。
　　第十三条　青年志愿服务组织应当加强相互之间的联系和协调，发布有关志愿服务的信息，组织开展咨询、宣传、交流等活动。
　　第十四条　青年志愿服务组织开展专业志愿服务活动，必须符合志愿服务的专业性要求，并向所属青年志愿者协会提供相关的专业资质证明文件。

第三章　青年志愿者

　　第十五条　自愿从事志愿服务的个人，可以向青年志愿服务组织提出申请，注册成为青年志愿者。
　　第十六条　青年志愿者必须具备下列基本条件：
　　（一）年龄为十六周岁至四十五周岁；
　　（二）自愿从事青年志愿服务活动；
　　（三）具备相应的基本素质、服务能力和身心状况。
　　十四周岁以上限制民事行为能力人，参加青年志愿服务活动需征得其监护人同意。
　　第十七条　青年志愿者享有下列权利：
　　（一）参加青年志愿服务活动；
　　（二）获得与志愿服务相关的真实完整信息和物质安全保障；
　　（三）获得志愿服务所需的教育和培训；
　　（四）拒绝参加超出约定范围的服务活动；
　　（五）对青年志愿服务组织的工作提出批评、建议和进行监督；
　　（六）有困难时获得青年志愿服务组织的帮助；
　　（七）退出青年志愿服务组织；
　　（八）法律、法规及青年志愿服务组织章程规定的其他权利。
　　第十八条　青年志愿者应当履行下列义务：
　　（一）遵守法律、法规和青年志愿服务组织的章程；
　　（二）履行志愿服务承诺或者志愿服务协议约定的义务；
　　（三）维护青年志愿者的形象和声誉，不得向服务对象收取报酬或者谋求其他利益；
　　（四）保守在从事志愿服务过程中获悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私，维护服务对象的合法权益;
　　（五）自觉接受青年志愿服务组织的管理、培训和考核；
　　（六）法律、法规及青年志愿服务组织章程规定的其他义务。

第四章　青年志愿服务活动

　　第十九条　青年志愿服务活动的主要范围包括扶弱助残、扶贫济困、支教助学、法律援助、法律政策宣传、科学文化知识普及、环境保护、医疗卫生、社区服务、应急救援、大型社会活动以及其他社会公益活动。
　　第二十条　青年志愿服务组织在服务能力许可的范围内可以自行确定或者根据有关单位、个人的申请提供志愿服务。
　　申请青年志愿服务的单位或者个人应当告知与服务活动有关的真实、完整信息和可能出现的风险。
　　青年志愿服务组织应当对有关单位、个人提出的志愿服务申请及时予以答复，不能提供志愿服务的应当予以说明。
　　第二十一条　青年志愿服务组织与青年志愿者之间、青年志愿服务组织与服务对象之间应当就志愿服务的主要内容协商一致。任何一方要求签订书面协议的，应当签订书面协议。
　　青年志愿服务组织安排青年志愿者从事青年志愿服务活动，有下列情形之一的，应当签订书面志愿服务协议：
　　（一）在人身安全、身心健康方面有较高风险的；
　　（二）连续三个月以上专职服务的；
　　（三）为大型社会公益活动提供志愿服务的；
　　（四）在本市行政区域以外开展青年志愿服务活动的；
　　（五）组织境外人员开展青年志愿服务活动的。
　　第二十二条　志愿服务书面协议应当包括下列主要内容：
　　（一）双方姓名或者名称和住所；
　　（二）志愿服务的内容、时间、地点；
　　（三）双方的权利、义务；
　　（四）风险保障措施；
　　（五）协议的变更和解除；
　　（六）争议解决方式；
　　（七）其他需要协议的事项。
　　第二十三条　青年志愿服务组织应当对青年志愿者进行安全教育，提供必要的物质和安全保障，并为在志愿服务活动中合法权益受到损害的青年志愿者提供必要的帮助。
　　第二十四条　青年志愿服务组织可以根据青年志愿服务活动的风险程度，为青年志愿者办理相应的人身、财产保险。
　　第二十五条　青年志愿服务活动应当使用统一标识，具体办法由市青年志愿者行动指导机构制定。
　　第二十六条　任何组织和个人不得通过强迫、摊派或者变相摊派等方式组织或者要求他人从事青年志愿服务活动。
　　任何组织和个人不得以青年志愿服务组织、青年志愿者以及青年志愿服务活动的名义、标识进行经营性或者非法活动。

第五章　保障和支持

　　第二十七条　青年志愿服务事业经费包括政府资助、社会捐赠及其他合法收入。
　　青年志愿服务事业经费应当专款专用，任何单位和个人不得侵占、私分或者挪用。
　　第二十八条　鼓励自然人、法人和其他组织对青年志愿服务组织及其服务活动进行捐赠。捐赠人依照法律、法规的规定享受税收等相关优惠。
　　第二十九条　青年志愿者协会可依法设立青年志愿服务专项基金。专项基金的来源主要包括：
　　（一）政府资助；
　　（二）社会捐赠；
　　（三）基金增值收益；
　　（四）其他合法收入。
　　第三十条　青年志愿服务专项基金用于下列事项:
　　（一）青年志愿服务活动项目；
　　（二）对因从事青年志愿服务活动受到侵害致生活困难的青年志愿者的救助；
　　（三）对有突出贡献的青年志愿服务组织和青年志愿者的奖励；
　　（四）与志愿服务事业发展有关的其他事项。
　　第三十一条　青年志愿者协会设立专门账户，负责青年志愿服务专项基金的接收、登记和管理。基金的使用和管理应当定期向社会公布，接受财政、审计部门和民政部门、共青团组织的监督。
　　第三十二条　全社会应当大力倡导和培育志愿服务精神，尊重和支持青年志愿者及其服务活动，维护青年志愿者的合法权益。
　　鼓励国家机关和企事业单位在同等条件下优先录用、聘用、录取有突出贡献的青年志愿者。
　　青年志愿者参加志愿服务活动，其所在单位应当给予支持。
　　新闻单位应当开展青年志愿服务活动的公益性宣传，弘扬志愿服务精神，传播志愿服务理念。
　　教育行政管理部门、学校和有关社会团体应当将培养青少年志愿服务意识纳入思想品德教育内容，鼓励青年学生利用课余时间参加志愿服务活动。
　　第三十三条　为弘扬志愿服务精神，体现对青年志愿者的人文关怀，将每年3月5日设立为汕头市青年志愿者日。
　　第三十四条　各级人民政府和有关单位应当对有突出贡献的青年志愿服务组织、青年志愿者以及支持青年志愿服务事业的组织和个人，进行表彰和奖励。

第六章　法律责任

　　第三十五条　青年志愿服务组织、青年志愿者和服务对象之间在志愿服务活动中发生争议的，可以自行协商解决或者由市青年志愿者协会、人民调解组织主持调解，也可以依法向人民法院提起诉讼。
　　第三十六条　青年志愿者按照青年志愿服务组织的安排从事志愿服务过程中，侵害服务对象或其他相关人合法权益并造成损害的，由青年志愿服务组织承担相应的法律责任。青年志愿者有故意或者重大过失的，青年志愿服务组织可以依法向其追偿。
青年志愿服务组织和服务对象在志愿服务过程中，因过错侵害青年志愿者合法权益并造成损害的，应当依法承担相应的法律责任。
　　第三十七条　对利用、变相利用、冒用青年志愿者服务标识或者以青年志愿服务组织、青年志愿者、青年志愿服务活动的名义进行经营性或者非法活动的，民政、工商行政管理、公安等有关部门应当制止，责令其限期改正；情节严重的，依法追究其法律责任。
　　第三十八条　侵占、私分或者挪用青年志愿服务事业经费或者青年志愿服务专项基金的，应当依法承担相应的法律责任；构成犯罪的，由司法机关追究其刑事责任。

第七章　附　则

　　第三十九条　本条例下列用语的含义：
　　（一）青年志愿服务组织，是指依法成立、从事志愿服务的非营利的公益性组织。
　　（二）青年志愿者，是指参加青年志愿服务组织并参与志愿服务的个人。
　　（三）青年志愿服务活动，是指经青年志愿服务组织安排，青年志愿者自愿以知识、能力等无偿为他人和社会提供服务的公益性活动。
　　第四十条　青年志愿服务组织、青年志愿者以外的其他志愿服务组织和志愿者及其服务活动，参照本条例执行。
　　华侨、香港和澳门居民、台湾同胞以及外国人在本市参加志愿服务组织，从事志愿服务活动的，参照本条例执行。
　　第四十一条　本条例自2010年9月1日起施行。